Правният статут на покрива определя кой взема решенията за неговия ремонт, кой трябва да участва в разходите и защо собственикът на последния етаж не е длъжен да заплаща ремонта сам.
Покривът е обща част, защото защитава и обслужва цялата сграда. Това не се променя от факта, че течът първо се проявява в жилището на последния етаж.
Съгласно чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, когато отделни етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, определени части на сградата са общи за всички тях.
Законът изрично включва сред общите части:
- земята, върху която е построена сградата;
- основите и външните стени;
- носещите стени, колоните, трегерите и плочите;
- покривите и покривната конструкция;
- комините и водосточните тръби;
- стълбите, площадките и общите входове;
- главните линии на общите сградни инсталации;
- всичко друго, което по естеството или предназначението си служи за общо ползване.
Това означава, че покривът не принадлежи единствено на собственика на жилището, разположено непосредствено под него. Той принадлежи общо на всички собственици, заедно с техните идеални части от сградата.
Основната функция на покрива е да защитава сградата от дъжд, сняг, вятър, влага, температурни промени и други атмосферни въздействия. Без изправен покрив могат да бъдат засегнати не само жилищата на последния етаж, но и:
Продължителното проникване на вода може да увреди плочи, греди, зидове и други конструктивни елементи.
Водата може да достигне до кабели, осветление, табла и други съоръжения в общите части.
Неправилното отводняване може да причини влага, разрушаване на мазилки и компрометиране на изолацията.
Увреждането на сградата намалява стойността на всички самостоятелни обекти, независимо на кой етаж се намират.
Затова задължението за участие в ремонта не зависи от това кой собственик използва покрива или в чий апартамент първо се е появил течът.
Покривът обичайно се определя като обща част по естеството си. Това означава, че без него сградата не може нормално и безопасно да изпълнява своето предназначение.
Няма решаващо значение дали сградата има:
- скатен покрив с керемиди;
- плосък покрив с хидроизолация;
- използваема покривна тераса;
- подпокривно пространство;
- мансарден етаж;
- соларни панели, антени или други съоръжения.
Видът на конструкцията може да влияе върху обхвата и начина на ремонта, но по правило не премахва качеството на покрива като обща част.
По-сложни са случаите, при които върху сградата има покривна тераса, използвана само от един собственик. Самият факт, че терасата е достъпна от конкретно жилище, не означава автоматично, че всички нейни елементи са лична собственост.
В зависимост от строителните книжа и предназначението на елементите може да се наложи разграничаване между:
| Елемент | Възможен правен режим |
|---|---|
| Носеща покривна плоча | Обикновено е обща част |
| Основна хидроизолация | Обикновено е обща част, когато предпазва сградата |
| Парапет и отводнителна система | Може да са общи, ако обслужват безопасността и сградата |
| Декоративна настилка | Възможно е да бъде свързана с индивидуалното ползване |
| Самоволно поставени съоръжения | Отговорността може да бъде на лицето, което ги е поставило |
Тъй като покривът е обща част, разходите за неговото възстановяване по правило се поемат от собствениците на самостоятелни обекти в сградата.
Това включва собствениците на:
Собственикът на необитаем апартамент също не се освобождава от участие в ремонта. Задължението произтича от правото му на собственост, а не от това дали живее постоянно в сградата.
Разходите за ремонт на общите части обичайно се разпределят между собствениците съобразно притежаваните идеални части от общите части на сградата.
Общата стойност на ремонта е 20 000 евро.
Собственик притежава 4,5% идеални части.
Неговата ориентировъчна вноска е: 20 000 × 4,5% = 900 евро.
Разпределяне на сумата поравно между апартаментите може да бъде неправилно, ако обектите притежават различен процент идеални части. Преди определяне на вноските трябва да се проверят нотариалните актове и наличните строителни документи.
Собственикът на последния етаж обикновено установява проблема първи, защото водата прониква непосредствено в неговото жилище. Това обаче не превръща ремонта в негов личен разход.
Трябва да се разграничават:
- ремонтът на общия покрив – разход на собствениците съобразно приложимия законов ред;
- вътрешният ремонт на пострадалото жилище – отделен въпрос, който зависи от причината, отговорността, доказаните щети и евентуалната застраховка;
- щетите от некачествен предишен ремонт – възможно е да се търси отговорност от изпълнителя;
- щетите от индивидуално съоръжение – възможно е отговорността да е на неговия собственик.
Собственикът на засегнатото жилище може писмено да уведоми управителя и да поиска:
- организиране на оглед на покрива и засегнатите помещения;
- предприемане на временни мерки за ограничаване на щетите;
- възлагане на техническо становище;
- свикване на общо събрание;
- определяне на обхвата, изпълнителя, бюджета и сроковете;
- предоставяне на копие от решението и протокола;
- информация за предприетите действия и гаранционните условия.
При бездействие могат да се приложат специалните процедури за необходим или неотложен ремонт, но предпоставките трябва да бъдат внимателно документирани.