Когато покривът, фасадата, стълбището или друга обща част на сградата се нуждае от ремонт, задължението за участие по правило е на всички собственици. Няма значение на кой етаж се намира имотът, дали жилището се използва, или дали конкретният собственик смята, че няма непосредствена полза от ремонта.
Задължението за финансиране на ремонта следва собствеността върху самостоятелния обект. Това означава, че в ремонта участват собствениците на апартаменти, ателиета, гаражи, магазини, офиси и други самостоятелни обекти, към които принадлежат идеални части от общите части на сградата.
Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 и чл. 48, ал. 3 от Закона за управление на етажната собственост собствениците заплащат разходите за ремонт съразмерно с притежаваните идеални части.
Ремонтът на покрива не се заплаща поравно на апартамент, поравно на човек или според етажа. Законното правило е разпределение според идеалните части, освен когато става дума за различен вид текущ разход, за който законът предвижда друг ред.
| Лице или обект | Участва ли в ремонта? | Как се определя сумата? |
|---|---|---|
| Собственик на апартамент | Да | Според идеалните части на апартамента |
| Собственик на необитаем апартамент | Да | Според идеалните части, независимо че жилището не се използва |
| Собственик на апартамент на първия етаж | Да | Според идеалните части, включително при ремонт на покрива |
| Собственик на магазин или офис | Да | Според идеалните части, ако обектът е част от същата етажна собственост |
| Собственик на гараж | Зависи | Ако към гаража принадлежат идеални части от ремонтираната сграда |
| Община, държава или юридическо лице | Да | Като собственик на самостоятелен обект |
| Наемател | По правило не | Само ако това е уговорено със собственика |
| Обитател без право на собственост | Не за основния ремонт | Може да дължи текущи разходи за управление и поддържане |
Да. Покривът обслужва и защитава цялата сграда, а не само апартаментите на последния етаж. Поради това собственикът на жилище на първия етаж не може да откаже участие с аргумента, че покривът се намира далеч от неговия имот или че течът не е достигнал до жилището му.
Същият принцип се прилага при ремонт на основи, фасада, носещи стени, общи вертикални щрангове и други общи части. Прякото и моментното ползване не определят дали собственикът трябва да участва.
Да. Необитаването на апартамента не освобождава собственика от разходите за ремонт на общите части и от вноските във фонд „Ремонт и обновяване“. Задължението произтича от собствеността, а не от това колко дни годишно се използва имотът.
Правилото за обект, в който се пребивава не повече от 30 дни годишно, се отнася до разходите за управление и поддържане. То не отменя задължението на собственика да участва в основен ремонт според идеалните си части.
Да, когато съответният самостоятелен обект е част от сградата и към него принадлежат идеални части от нейните общи части. Обстоятелството, че магазинът има отделен вход, не означава автоматично, че собственикът му е освободен от участие в ремонта на покрива, фасадата или конструкцията.
Преди да бъде определена сумата, трябва да се проверят нотариалният акт, кадастралните данни и документите за идеалните части. Отделният вход може да има значение за някои разходи по поддържането, но не променя сам по себе си собствеността върху общите части.
Когато един апартамент е съсобствен между няколко лица, за етажната собственост се определя общата сума, която се пада на самостоятелния обект според неговите идеални части. Съсобствениците трябва да уредят помежду си кой и в какъв размер ще внесе сумата.
В практиката е препоръчително домоуправителят да води задължението към конкретния самостоятелен обект, но в документацията да бъдат записани всички известни собственици. Не бива произволно цялото задължение да се записва само на един съсобственик без проверка на документите.
По отношение на етажната собственост основният длъжник за ремонта е собственикът. Наемателят е обитател, а не собственик на идеални части от сградата. Затова разходът за основен ремонт на покрива не следва автоматично да се начислява на наемателя.
В договора за наем може да е записано, че определени разходи се поемат от наемателя. Подобна уговорка урежда отношенията между него и собственика. Тя не променя собствеността върху общите части и не превръща автоматично наемателя в длъжник за ремонта пред етажната собственост.
Ползвателят има голяма част от задълженията на собственика, но по правило не носи задължението по чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС за заплащане на основния ремонт и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“. Между собственика и ползвателя може да бъде уговорено друго.
За домоуправителя най-сигурният подход е задължението за основния ремонт да бъде отразено към собственика, освен ако не са представени документи за различно договорено разпределение и то може законосъобразно да бъде приложено.
Да. Когато общината, държавата или друго юридическо лице притежава апартамент или друг самостоятелен обект, то участва в разходите като всеки останал собственик.
Домоуправителят трябва своевременно да изпрати решението на общото събрание, протокола, размера на задължението, срока и банковата сметка до съответната институция. При такива собственици плащането често изисква предварително административно или бюджетно одобрение.
Не всеки ремонт в сградата е ремонт на обща част. Ако повредата е само в частен апартамент и не засяга обща конструкция или инсталация, разходът по правило е на собственика на този апартамент.
Необходимо е да се разграничат следните случаи:
- Повреда в обща част: разходът се разпределя между собствениците според идеалните части.
- Повреда в частен обект: разходът е на собственика на обекта.
- Щета, причинена виновно от конкретно лице: може да бъде търсена отговорност от причинителя след доказване на причината и размера на вредата.
- Смесен случай: необходимо е техническо становище, което да отдели ремонта на общата част от ремонта на частното имущество.
При ремонт на покрива общата стойност се умножава по процента идеални части на всеки самостоятелен обект.
Общото събрание одобрява ремонт на покрива на стойност 20 000 евро.
| Обект | Идеални части | Дължима сума |
|---|---|---|
| Апартамент №1 | 5% | 1 000 евро |
| Апартамент №2 | 2,5% | 500 евро |
| Магазин №1 | 1,2% | 240 евро |
Ако в документите липсват проценти на идеалните части или общият им сбор не е 100%, те трябва да бъдат определени по реда на ЗУЕС въз основа на площите и наличните документи. Не е препоръчително домоуправителят самоволно да разделя сумата поравно между апартаментите.
| Вид разход | Примери | Обичаен начин на разпределение |
|---|---|---|
| Ремонт и основно обновяване | Покрив, фасада, конструкция, общи щрангове | Между собствениците според идеалните части |
| Фонд „Ремонт и обновяване“ | Месечни вноски за бъдещи ремонти | От собствениците според идеалните части |
| Управление и поддържане | Почистване, осветление, управление, консумативи | По правилата на чл. 51 ЗУЕС или по законосъобразно решение на общото събрание |
Решенията на общото събрание обвързват и новите собственици. Това обаче не означава, че всяко старо парично задължение автоматично преминава върху купувача. Трябва да се установят датата на решението, срокът за плащане, датата на прехвърляне на имота и лицето, което е било собственик през съответния период.
При спор домоуправителят не трябва да определя длъжника само по устно твърдение. Необходимо е да бъдат проверени нотариалният акт, протоколът на общото събрание и падежът на конкретното задължение.
Самото гласуване „против“, въздържането или отсъствието от общото събрание не освобождават собственика от изпълнение на законосъобразно приетото решение.
Ако собственикът смята решението за незаконосъобразно, той може да потърси защита по предвидения в ЗУЕС ред и в установения срок. Докато решението не бъде отменено по надлежния ред, не бива автоматично да се приема, че то не поражда задължения.
Освобождаването на отделен собственик или разпределянето на основния ремонт по начин, който противоречи на идеалните части, създава сериозен риск решението да бъде оспорено. Общото събрание не следва да прехвърля произволно законовия дял на един собственик върху останалите.
Ако трето лице доброволно желае да покрие чужда сума, това трябва да бъде ясно документирано. Самото плащане от друго лице не променя размера на идеалните части и принципа, по който е изчислено задължението.
- Да установи дали ремонтираният елемент действително е обща част.
- Да събере актуални данни за собствениците на всички самостоятелни обекти.
- Да провери идеалните части по нотариални актове и други документи.
- Да подготви точна количествено-стойностна сметка или оферти.
- Да предложи на общото събрание общ бюджет, срокове и начин на плащане.
- Да приложи към протокола таблица с идеалните части и сумата за всеки обект.
- Да уведоми писмено собствениците за приетото решение и падежите.
- Да издава или съхранява платежни документи за всяка получена сума.
- Да води отделна отчетност за средствата за ремонта.
„Общото събрание приема да бъде извършен ремонт на покрива на сградата на обща стойност до ........ евро. Разходите се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните идеални части от общите части на сградата. Дължимите суми се заплащат по сметката на етажната собственост до ........ г. Управителят се задължава да предостави на всеки собственик писмена справка за начина на изчисляване на неговата вноска.“
При ремонт на обща част водещият въпрос не е кой живее най-близо до повредата, а кой притежава идеални части от сградата. Собствениците участват според своя дял, а наемателите и останалите обитатели не могат автоматично да бъдат натоварени с основния ремонт.