Общо събрание - каква е процедурата, документите и как да го проведем?
Стъпка по стъпка
Бланки и формуляри
Какво е Общо събрание и какви решения взема?
Общото събрание е органът на етажната собственост, който взима колективни решения във връзка с управлението съгласно Чл. 10 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Той възлага задачи на управителния съвет/управителя, приема финансови отчети и/или такива за свършена дейност, одобрява оферти за разходи и/или ремонти, решава въпроси от колективен характер. В негова компетентност са също: извеждането на собственици от етажната собственост, приемане на принципи за разпределяне на разходи, приемане на правилник за вътрешен ред и др.
Инициатива за свикване на общо събрание на етажната собственост
По смисъла на Чл. 12 от ЗУЕС събранието се свиква най-малко 1 път в годината. Съществуват различни сценарии, по които може да бъде свикано събранието:
Чл. 12. (1) Общото събрание се свиква най-малко един път годишно от:
1. управителния съвет (управителя);
2. контролния съвет (контрольора).
(2) Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.
(3) Искането по ал. 2 се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му.
(4) Когато управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в срока по ал. 3, общото събрание се свиква от собствениците по ал. 2 по реда, предвиден в този закон.
(5) Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.
(6) При нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването ѝ от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател.
Преди да се свика събранието трябва да се определи дневния ред – какви решения ще се вземат, какво ще се решава на събранието. Общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи* т.е. не може докато сте се събрали на събрание да добавяте допълнителни точки и да си ги обсъждате, това трябва да се служи в отделно събрание - ново, освен ако например покрива не е протекъл.
Какво са "неотложни случай" според закона - § 1 т.16
"Неотложен случай" е наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица.
Ред за свикване на общо събрание на етажната собственост съгласно чл. 12 ал. 1 ( от управителя / контрольора )
Процедурата за свикване на общо събрание, която се изпълнява от организатора му, е разписана в Чл. 13 от ЗУЕС.
Чл. 13. Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето ѝ.
Тук трябва да се следи за спазването на няколко условия:
- Общо събрание се свиква с покана до собствениците, като ЗУЕС предвижда различни способи за изпращането на поканите до собствениците, като най-често срещаният метод е чрез разлепяне на поканите на входовете на сградата. В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му. Необходимо е поканата да се разлепи от лицето което свиква събранието или от негов пълномощник.
- Разлепената покана се подписва и от свидетел и се съставя протокол, че е разлепена покана за свикване на Общо събрание т.е. необходимо е още едно лице /собственик/ да присъства на разлепянето.
- Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата т.е. залепете поканата не по-късно от 7 дни преди провеждането.
- Когато планирате дата за Общо събрание трябва да имате преедвид, че Общо събрание не може да се свиква в: дни, обявени за официални празници; дни, обявени от Министерския съвет за почивни;
След, като вече сте определили дата, час, място и дневен ред е време да създадете ПОКАНА и ПРОТОКОЛ. Това са и първите документи, които Ви трябват от настоящото ръководство. Ако имате регистрация и използвате софтуера ни - можете да си ги генерирате автоматично попълнени от раздел ОБЩО СЪБРАНИЕ, но ако не го използвате прилагаме примерни бланки по-долу:
Искане за свикване на общо събрание на 20% от собствениците
Чл. 12. ...
(2) Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.
(3) Искането по ал. 2 се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му.
...
Разпоредбата на чл.12 ал.3 ЗУЕС, регламентира хипотезата за свикване на общо събрание от собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, при положение, че такова не е свикано от управителя на етажната собственост.
Искане за свикване на общо събрание при неотложни случай
Чл. 12. ...
Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.
...
Отсъствие от етажната собственост - покана за Общо събрание
Законът е предвидил дори и собственик/ползвател да отсъства от етажната собственост, да може да получи покана за Общо събрание. За целта той трябва да е уведомил предварително за отсъствието си управителя. За Ваше улеснение ние изработихме примерна бланка за уведомление за отсъствие.
Чл. 13. ...
(2) Собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер.
(3) Съобщаването по ал. 2 за провеждане на общо събрание може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата, което се удостоверява с подпис на лицата, които свикват общото събрание, или чрез изпращане на поканата на адрес в страната, включително чрез електронна поща, ако такива са посочени.
(4) Когато лицето по ал. 2 не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер, то се смята за уведомено за свикване на общото събрание по реда на ал. 1.
...
Пълномощно за общо събрание на етажна собственост
- Съгласно Чл. 14, ал. 1 от ЗУЕС собственик или ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го представлява.
- Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма.
- Собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно или с електронен документ, изпратен на електронен адрес на управителя.
- Едно лице може да представлява най-много 3-ма собственици и/или ползватели.
- Участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него.
Към момента ръководството е в процес на изграждане и още не е довършено.
Разработваме го на етапи едновременно с реализацията му в административната част.