Устното съобщение може да предупреди управителя за проблема, но при течащ покрив или друга повреда в общите части собственикът трябва да може да докаже кога, как и за какво е уведомил управлението на етажната собственост.
Уведомлението трябва да бъде подадено по начин, който оставя доказателство за съдържанието и датата на получаването му.
Най-сигурният вариант е писмен документ в два екземпляра, като върху екземпляра на собственика управителят отбележи датата на получаване и се подпише. Подходящи са и препоръчано писмо с обратна разписка, куриерска пратка или електронно съобщение, за което може да се докаже получаването.
Уведомяването не е просто сигнал, че в сградата съществува проблем. То може да има значение за последващите действия на собственика и за доказването на бездействие от страна на управителя.
Съгласно чл. 48, ал. 6 от Закона за управление на етажната собственост, собственик може да извърши със свои средства, материали или труд необходим ремонт на общите части, когато е уведомил управителя за необходимостта от ремонта, но управителят не е свикал общо събрание в едномесечен срок от уведомяването.
Ако собственикът не може да докаже кога уведомлението е получено, впоследствие може да възникне спор дали едномесечният срок е започнал да тече и дали собственикът е имал право да предприеме ремонта по реда на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС.
Уведомлението се адресира до действащия орган на управление:
- до управителя, когато е избран едноличен управител;
- до председателя на управителния съвет, когато сградата има управителен съвет;
- до професионалния управител-търговец, когато управлението е възложено на регистрирана фирма;
- до посоченото в договора лице или офис, когато договорът с професионалния домоуправител определя специален адрес, електронна поща или платформа за подаване на сигнали.
Когато има съмнение кой е действащият управител, собственикът може да провери последния протокол за избор, поставените съобщения във входа, договора с професионалния управител или данните, с които разполага общинската администрация.
Законът не определя отделен задължителен образец за обикновеното уведомяване по чл. 48, ал. 6 ЗУЕС. За да бъде документът практически полезен, в него трябва ясно да се опишат проблемът, местоположението му и исканите действия.
- Трите имена на собственика и данни за контакт.
- Адресът на сградата, входът, етажът и номерът на самостоятелния обект.
- Качеството на подателя — собственик на конкретен апартамент, гараж, ателие или друг обект.
- Точно описание на повредата — теч, разместени керемиди, нарушена хидроизолация, повреден водосток, опасна мазилка, пукнатина или друг дефект.
- Кога проблемът е забелязан и при какви обстоятелства се проявява.
- Какви вреди вече са настъпили или могат да настъпят.
- Защо собственикът смята, че проблемът засяга обща част.
- Искане за оглед, документиране и предприемане на действия.
- Искане за свикване на общо събрание, когато е необходимо решение на собствениците.
- Списък на приложените снимки, видеозаписи, становища, оферти или други документи.
- Дата и подпис на подателя.
Не е достатъчно да се напише само „Покривът тече“. По-полезно е да се посочи в коя част се наблюдава течът, кога се проявява, кои помещения са засегнати, има ли опасност за електрическа инсталация и дали щетите се увеличават.
| Начин | Как се доказва | Практическа оценка |
|---|---|---|
| Лично предаване | Втори екземпляр с дата, име и подпис на получателя | Много надеждно |
| Препоръчано писмо | Обратна разписка и по възможност опис на съдържанието | Много надеждно |
| Куриер | Товарителница, описание на пратката и потвърждение за доставка | Надеждно |
| Електронна поща | Изпратено съобщение, приложения и отговор или потвърждение за получаване | Подходящо |
| Софтуер или клиентски портал | Регистриран сигнал, номер, дата и история на действията | Подходящо |
| Viber, Messenger или SMS | Снимки на кореспонденцията и потвърждение от получателя | Допълващо доказателство |
| Устно или по телефон | Обикновено липсва сигурно доказателство за съдържанието | Недостатъчно само по себе си |
При електронно изпращане трябва да се използва адресът, който управителят или професионалната фирма официално са посочили за кореспонденция. Добре е да се поиска изрично потвърждение за получаване.
Ако уведомлението се пуска в пощенска кутия, оставя се под вратата или се залепва на таблото, собственикът трудно ще докаже кой и кога го е получил. Тези начини не трябва да бъдат единственото средство за уведомяване.
Да показват мястото на теча, мокрите участъци, падналата мазилка, увреденото имущество и общия изглед на засегнатата зона.
Дати на валежите, появата на теча, предишните сигнали и развитието на повредата.
Оглед от инженер, строителен техник или изпълнител може да помогне за определяне на причината и необходимите действия.
Фактури, касови бележки, оферти, протоколи, застрахователни документи и опис на повреденото имущество.
Уведомлението не трябва да бъде само описание на проблема. В него е добре да има конкретно искане към управителя.
- Да бъде извършен оглед на засегнатата обща част.
- Да бъде съставен констативен протокол.
- Да бъдат предприети временни обезопасителни мерки, ако има непосредствен риск.
- Да бъде потърсено техническо становище и оферта за ремонт.
- Да бъде проверено наличието на средства във фонд „Ремонт и обновяване“.
- Да бъде свикано общо събрание с конкретна точка в дневния ред.
- Да бъде предоставен писмен отговор за предприетите действия.
Това са две различни действия и не трябва да се смесват.
С него собственикът съобщава за повредата и иска предприемане на действия. При необходим ремонт това уведомление има значение за едномесечния срок по чл. 48, ал. 6 ЗУЕС.
Самото уведомление не задължава автоматично останалите собственици да приемат предложената оферта или избран от подателя изпълнител.
Съгласно чл. 12, ал. 2 и 3 ЗУЕС собственици, които притежават най-малко 20% идеални части от общите части, могат да подадат писмено искане за свикване на общо събрание.
Управителят трябва да свика събранието в 10-дневен срок от получаване на искането. Ако не го направи, собствениците, подали искането, могат да свикат събранието по установения ред.
Ако проблемът е сериозен, уведомлението може да бъде придружено от отделно писмено искане, подписано от собственици с необходимия процент идеални части. В документа трябва да бъдат посочени процентите, които всеки подписал собственик притежава.
При опасност за сградата, живота или здравето на хората собственикът не трябва да разчита единствено на обикновено писмено уведомление. Управителят трябва да бъде предупреден незабавно по телефон и по наличните електронни канали, след което сигналът да бъде потвърден писмено.
При неотложен ремонт управителят трябва незабавно да отпусне средства от фонд „Ремонт и обновяване“. Ако средствата липсват или са недостатъчни, трябва незабавно да свика общо събрание за набирането им.
Ако общото събрание не бъде свикано или не вземе решение, управителят или заинтересованите лица могат да уведомят кмета на общината или района по реда на чл. 49 ЗУЕС.
При падащи елементи, пожар, наводнение, опасност от токов удар, конструктивно увреждане или друг непосредствен риск трябва да се потърсят и съответните аварийни служби. Уведомяването на домоуправителя не замества сигнализирането на телефон 112, пожарната, електроразпределителното дружество, ВиК оператора или друг компетентен орган.
ДО: Управителя/председателя на управителния съвет
на етажната собственост на адрес: …………………………………
УВЕДОМЛЕНИЕ
От: …………………………………………………………………………………
собственик на самостоятелен обект № ………, находящ се на етаж ………,
вход ………, в сградата на адрес: ……………………………………………
Телефон: …………………………………
Електронна поща: …………………………………
Уважаеми господин/госпожо управител,
С настоящото Ви уведомявам, че на …………………… г. установих следния проблем, засягащ обща част на сградата:
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
Проблемът се проявява по следния начин:
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
Към момента са настъпили или съществува опасност да настъпят следните вреди:
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
Моля:
- да бъде извършен оглед на засегнатата обща част;
- да бъде съставен констативен протокол;
- да бъдат предприети необходимите обезопасителни мерки;
- да бъде свикано общо събрание с точка в дневния ред за извършване и финансиране на ремонта;
- да бъда уведомен писмено за предприетите действия.
Настоящото уведомление се подава и с оглед разпоредбата на чл. 48, ал. 6 от Закона за управление на етажната собственост.
Приложения:
- Снимки — ……… броя;
- Видеозапис/електронен носител;
- Становище или оферта от специалист;
- Други документи: ……………………………………………
Получих уведомлението на …………………… г.
Име и длъжност: ……………………………………………
Подпис: ……………………………………………
След силен дъжд в апартамент на последния етаж се появява теч около тавана на спалнята. Собственикът уведомява домоуправителя по телефон, но през следващите дни не се предприемат действия.
За да документира случая, собственикът заснема теча, записва датите на валежите и подава писмено уведомление в два екземпляра. Върху неговия екземпляр домоуправителят поставя дата и подпис.
В уведомлението собственикът иска оглед на покрива, съставяне на протокол и свикване на общо събрание. Към него прилага снимки и предварителна оферта от фирма за установяване на причината.
Ако в едномесечен срок управителят не свика общо събрание, собственикът може да прецени дали да извърши необходимия ремонт по реда на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС. Преди това е разумно да разполага с техническо становище за причината, обхвата и необходимостта от ремонта.
Собственикът трябва да запази договора с изпълнителя, офертата, фактурите, платежните документи, снимките преди и след ремонта и приемо-предавателния протокол. Възстановяването или прихващането на разходите се решава от общото събрание, а при отказ може да възникне съдебен спор.
- Закон за управление на етажната собственост - ЗУЕС
- Чл. 12 ЗУЕС — инициатива и писмено искане за свикване на общо събрание.
- Чл. 48 ЗУЕС — ремонт на общите части и действия при бездействие след уведомяване на управителя.
- Чл. 49 ЗУЕС — действия при необходимост от неотложен ремонт.