Разходите за ремонт на общите части не се разпределят според броя на живущите или апартаментите, а съразмерно с притежаваните идеални части. Това правило важи и за ремонта на общия покрив.
Когато общото събрание вземе решение за ремонт, основно обновяване, реконструкция или преустройство на обща част, разходите се разпределят между собствениците съобразно притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Разходите за ремонт на общите части се заплащат от собствениците на самостоятелните обекти в сградата. Това включва собствениците на:
- апартаменти;
- ателиета;
- магазини и офиси;
- гаражи, когато са самостоятелни обекти;
- други самостоятелни обекти, притежаващи идеални части от сградата.
Ползвателите, наемателите и обитателите не са основните задължени лица за капиталовите разходи по ремонта. В договор за наем може да бъде уговорено наемателят да поема определени плащания, но подобна уговорка урежда отношенията между него и собственика и по правило не освобождава собственика от задължението му към етажната собственост.
Идеалните части показват участието на всеки самостоятелен обект в собствеността върху общите части на сградата. Те обикновено са посочени като процент или дроб в нотариалния акт.
Примерно разпределение може да изглежда така:
| Самостоятелен обект | Идеални части | Участие в ремонта |
|---|---|---|
| Апартамент №1 | 3,75% | 3,75% от сумата за разпределяне |
| Апартамент №2 | 6,40% | 6,40% от сумата за разпределяне |
| Магазин | 10% | 10% от сумата за разпределяне |
Ако идеалните части не са посочени в документите за собственост или сборът им не е равен на 100%, те трябва да бъдат изчислени по реда на ЗУЕС и одобрени от общото събрание. Не е препоръчително управителят самоволно да определя приблизителни проценти.
Дължима сума = сума за разпределяне × процент идеални части
Ако общата стойност на ремонта е 18 000 евро, индивидуалните задължения ще бъдат:
| Идеални части | Изчисление | Дължима сума |
|---|---|---|
| 3,75% | 18 000 × 3,75% | 675 евро |
| 6,40% | 18 000 × 6,40% | 1 152 евро |
| 10% | 18 000 × 10% | 1 800 евро |
След изчисляването всички индивидуални задължения трябва да дават общо сумата, която се разпределя. Възможна е минимална разлика заради закръгляване, която трябва да бъде коригирана прозрачно.
Преди определяне на допълнителните вноски трябва да се провери какви средства са налични във фонд "Ремонт и обновяване" и каква част от тях общото събрание решава да използва.
- Обща стойност на ремонта: 18 000 евро
- Средства, използвани от фонда: 6 000 евро
- Остатък за разпределяне: 12 000 евро
- Собственик с 6,40% идеални части дължи: 768 евро
В този случай вноските не трябва да се изчисляват върху цялата стойност от 18 000 евро, а върху оставащите за набиране 12 000 евро.
Общото събрание създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване". Средствата в него се набират чрез ежемесечни вноски на собствениците, определени съобразно техните идеални части.
Законът определя и минимален праг на месечната вноска, обвързан с минималната работна заплата за страната. Поради промяната на минималната работна заплата управителят трябва периодично да проверява дали определеният размер продължава да отговаря на законовото изискване.
Средствата от фонда могат да се използват за:
- необходими и неотложни ремонти;
- основни ремонти и обновяване;
- подмяна на общи инсталации и оборудване;
- изпълнение на мерки от техническия паспорт;
- други допустими разходи, определени от общото събрание.
Наличието на фонд не означава автоматично, че всеки ремонт може да бъде заплатен изцяло от него. Общото събрание трябва да прецени каква сума може да бъде използвана, без сградата да остане без резерв за аварийни ситуации.
Една от най-честите грешки е разходите за ремонт да бъдат разделяни като обикновена месечна такса — поравно между апартаментите или според броя на живущите.
| Вид разход | Примери | Начин на разпределяне |
|---|---|---|
| Ремонт и обновяване | Покрив, фасада, щрангове, конструктивно укрепване, основен ремонт на асансьор | Съобразно идеалните части на собствениците |
| Управление и поддържане | Почистване, ток и вода за общите части, абонаментно обслужване на асансьора, възнаграждение на управителя | По приложимия ред на чл. 51 ЗУЕС и според валидно решение на общото събрание |
За разходите за управление и поддържане ЗУЕС допуска общото събрание да избере между предвидените в закона начини на разпределяне — според броя на лицата, според идеалните части или поравно на самостоятелен обект. Тази възможност не следва автоматично да се пренася върху разходите за ремонт.
При ремонт на обща част общото правило е сумата да бъде разпределена съразмерно с идеалните части. Разделянето поравно между апартаментите може да доведе до неправилно начисляване, защото различните обекти обикновено притежават различен процент от общите части.
Например собственикът на малко студио може да притежава 2,50% идеални части, а собственикът на голям апартамент — 7,50%. Ако двамата бъдат задължени да платят еднаква сума, разпределението няма да съответства на законовия принцип.
Да. Покривът е обща част и разходите за неговия ремонт не се поемат само от собствениците на последния етаж.
Задължението не зависи от това кой собственик усеща теча най-силно, кой използва стълбището по-често или кой живее най-близо до ремонтираната част. Собствениците на първия етаж участват според идеалните си части, както и всички останали.
Когато магазинът, офисът или гаражът е самостоятелен обект и притежава идеални части от общите части на сградата, неговият собственик участва в разходите за ремонта съобразно тези идеални части.
Обстоятелството, че търговският обект има отделен вход или че собственикът не използва жилищното стълбище, не води автоматично до освобождаване от разходите за общия покрив.
При сгради с конструктивно обособени секции, отделни покриви или няколко самостоятелно управлявани входа трябва внимателно да се установи коя обща част се ремонтира и на кои обекти принадлежи тя. При спор е разумно да се използват строителните книжа, кадастралните данни, техническият паспорт и становище на квалифициран специалист.
Да. Необитаването на апартамента не освобождава собственика от участие в ремонта на общите части.
Правилата за необитаемите обекти имат значение основно при определени разходи за управление и поддържане. Ремонтното задължение произтича от собствеността и размера на идеалните части, а не от броя на дните, през които апартаментът е използван.
Собственик живее в чужбина и апартаментът му е празен през цялата година. Ако обектът притежава 5% идеални части, собственикът участва с 5% от сумата за ремонта, която трябва да бъде разпределена.
Когато един апартамент принадлежи на няколко лица, задължението за ремонта се определя спрямо идеалните части на самия обект от общите части на сградата.
Начинът, по който съсобствениците ще поделят сумата помежду си, зависи от техните права върху обекта и отношенията между тях. За практическата отчетност управителят трябва ясно да посочи:
- за кой самостоятелен обект е начислена сумата;
- какъв процент идеални части притежава обектът;
- как е изчислено общото задължение;
- какви плащания са постъпили по него.
Стойността на ремонта не винаги се състои само от цената, предложена от строителната фирма. В общия бюджет могат да бъдат включени и други пряко свързани разходи:
- технически оглед и експертно становище;
- проектиране;
- строителен или инвеститорски контрол;
- доставка и извозване на материали;
- наем на скеле или подемна техника;
- такси и разрешителни, когато са необходими;
- обезопасяване на строителната площадка;
- отстраняване на строителни отпадъци;
- непредвидени, но допустими дейности в рамките на одобрения резерв.
За да няма спор, решението на общото събрание трябва да посочва дали одобрената стойност включва ДДС, допълнителните услуги и евентуален резерв за непредвидени разходи.
Общото събрание може да определи една или няколко падежни дати за събиране на вноските. Разсрочването е особено полезно при по-голям ремонт, но трябва да бъде съобразено с графика за плащане към изпълнителя.
- 40% от индивидуалната вноска — до подписване на договора;
- 40% — преди започване на строително-монтажните работи;
- 20% — преди окончателното плащане и приемането на ремонта.
В решението трябва да бъде ясно записано дали всички собственици плащат на еднакви етапи, по коя сметка се превеждат средствата и какво основание за плащане трябва да бъде посочено.
Към протокола или решението е препоръчително да бъде приложена отделна таблица, съдържаща поне:
- номер или описание на обекта;
- име на собственика;
- процент идеални части;
- основание за използвания процент.
- общ размер на ремонта;
- използвана сума от фонда;
- индивидуално задължение;
- падежи и направени плащания.
Таблицата трябва да бъде проверена преди гласуването. Ако разпределението се изготвя след събранието, в решението трябва да има достатъчно точна формула, която не оставя на управителя свободата сам да променя начина на изчисляване.
"Общото събрание приема ремонтът на общия покрив да бъде извършен на обща стойност до 18 000 евро с включен ДДС.
От фонд "Ремонт и обновяване" се използват 6 000 евро. Остатъкът от 12 000 евро се разпределя между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Индивидуалните задължения са посочени в приложение №1, представляващо неразделна част от настоящото решение.
Всеки собственик заплаща 50% от определената му вноска до 15 ноември и останалите 50% до 15 декември по банковата сметка на етажната собственост, като посочва номер на самостоятелния обект и основание "Ремонт на покрива".
Управителят се упълномощава да следи плащанията, да издава документи за получените суми и да предприеме действия за събиране на просрочените задължения по установения в закона ред."
Управителят не трябва самостоятелно да увеличава бюджета и задълженията на собствениците, ако няма изрично предоставено правомощие и предварително одобрен финансов лимит.
Още при първоначалното решение може да се предвиди:
- максимален размер на договора;
- резерв за непредвидени дейности;
- условията, при които резервът може да бъде използван;
- изискване за писмено становище от техническо лице;
- задължение за ново общо събрание при надвишаване на лимита.
Валидно приетото решение на общото събрание е задължително за собствениците. Ако определената вноска не бъде платена в посочения срок, управителят може да предприеме действия за събирането ѝ.
За целта трябва да бъдат запазени:
- поканата за общото събрание и доказателствата за поставянето ѝ;
- протоколът от събранието;
- списъкът на присъствалите и представените идеални части;
- решението за ремонта и начина на разпределяне;
- таблицата с индивидуалните задължения;
- доказателствата за оповестяване на протокола;
- покана или уведомление до длъжника;
- справка за извършените и неизвършените плащания.
При неизпълнение управителят може да поиска издаване на заповед за изпълнение по реда на Гражданския процесуален кодекс, като представи необходимите документи и копие от решението на общото събрание.
При определени условия собственик може да извърши необходим ремонт на обща част със собствени средства, материали или труд. Преди това той трябва да е уведомил управителя за необходимостта от ремонта, а управителят да не е свикал общо събрание в предвидения от закона срок.
След представяне на документи, удостоверяващи плащанията, общото събрание може да реши разходите да бъдат:
- възстановени на собственика;
- прихванати от неговите дължими вноски във фонд "Ремонт и обновяване".
Собственикът трябва да пази уведомлението до управителя, снимки, експертни становища, договори, фактури, касови бележки, банкови документи и приемо-предавателни протоколи. Само устно твърдение за направени разходи обикновено не е достатъчно.
Основните правила се съдържат в Закона за управление на етажната собственост, включително разпоредбите за ремонтите на общите части, фонд "Ремонт и обновяване", разходите за управление и поддържане и изпълнението на решенията на общото събрание.
- Чл. 48 ЗУЕС — ремонт, обновяване и разпределяне на ремонтните разходи;
- Чл. 49 ЗУЕС — извършване на неотложен ремонт;
- Чл. 50 ЗУЕС — фонд "Ремонт и обновяване";
- Чл. 51 ЗУЕС — разходи за управление и поддържане;
- Чл. 38 ЗУЕС — изпълнение и събиране на задълженията по решенията на общото събрание.