Когато се появи теч от покрива, падне мазилка от фасадата или възникне повреда в обща инсталация, първият важен въпрос е дали ремонтът е необходим, или неотложен. Разграничението определя колко бързо трябва да се действа, кой може да вземе решение, как се осигуряват средствата и кога трябва да бъде уведомена общината.
Според допълнителните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост необходим ремонт е дейност за привеждане на сградата, общите части или инсталациите в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност.
Целта му е да бъдат отстранени пречки или неудобства, които възпрепятстват нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти. В определението изрично са включени и покривите.
- локален теч от покрива без непосредствена опасност от срутване;
- нарушена хидроизолация или разместени керемиди;
- повредени улуци и водосточни тръби;
- овлажняване и поява на мухъл вследствие на дефект в обща част;
- повреден общ водопроводен или канализационен щранг;
- счупени прозорци в стълбището;
- повредена входна врата или общо осветление;
- износени елементи, които пречат на нормалното използване на сградата.
Неотложен е ремонтът, необходим за предотвратяване разрушаването на сградата, нейни конструктивни елементи, общи части или инсталации. Към тази категория се отнася и отстраняването на значителни повреди и деформации, които могат да създадат опасност за живота и здравето на хората, за околната среда или за близкостоящи сгради.
- опасност от срутване на част от покрива;
- паднали или опасно разхлабени керемиди, ламарини и обшивки;
- отделящи се части от фасадата над тротоар или вход;
- пукнатини или деформации в носещи конструктивни елементи;
- наводнение, което засяга общото електрическо табло;
- авария в обща електрическа инсталация с опасност от пожар или токов удар;
- тежка авария в обща водопроводна, отоплителна или канализационна инсталация;
- повреда, която застрашава съседна сграда, преминаващи хора или околната среда.
| Критерий | Необходим ремонт | Неотложен ремонт |
|---|---|---|
| Основна цел | Възстановяване на техническата пригодност и нормалното използване | Предотвратяване на разрушаване и опасност |
| Степен на риска | Има повреда, пречка или сериозно неудобство | Има значителна повреда или риск за хора, сгради и околна среда |
| Бързина на реакцията | Без неоправдано забавяне | Незабавно |
| Източник на средства | Фонд „Ремонт и обновяване“ или целеви вноски | Незабавно от фонд „Ремонт и обновяване“, а при недостиг – допълнително събиране |
| Роля на управителя | Организира огледа, ремонта и документирането | Предприема незабавни действия и при нужда свиква общо събрание |
| Намеса на общината | Обикновено не е първата стъпка | Възможна е при бездействие или липса на решение |
Домоуправителят, собственикът или общото събрание могат да посочат, че ремонтът е необходим или неотложен, но само наименованието в протокола не е достатъчно. Определящи са действителното състояние на сградата, размерът на повредата и съществуващият риск.
При спор или при съмнение за конструктивен проблем е препоръчително да се изиска писмено становище от строителен инженер, проектант, технически консултант или друго компетентно лице. При пожарна, електрическа или газова опасност трябва да бъдат потърсени съответните специализирани служби.
Само оферта от строителна фирма невинаги е достатъчна за доказване на неотложност. Офертата показва цена и дейности, но техническото становище трябва да опише повредата, причините и риска.
- точен адрес и описание на сградата;
- описание на засегнатата обща част;
- установени повреди и предполагаеми причини;
- оценка на риска за хората и сградата;
- определяне дали ремонтът е необходим или неотложен;
- препоръчителни незабавни обезопасителни мерки;
- необходими ремонтни дейности;
- препоръчителен срок за започване и приключване;
- име, квалификация, дата и подпис на специалиста.
За необходим ремонт на общите части управителният съвет или управителят може да отпусне средства незабавно. Направените разходи трябва да бъдат удостоверени с платежни документи, след което общото събрание ги утвърждава.
- Получава се писмен сигнал или се установява повредата.
- Извършва се оглед и се правят снимки или видеозапис.
- При необходимост се изисква становище от технически специалист.
- Управителят събира оферти или възлага минималните необходими дейности.
- Разходите се заплащат от фонд „Ремонт и обновяване“, ако има налични средства.
- Съхраняват се договорът, офертата, фактурите, касовите бележки и протоколите.
- Общото събрание утвърждава документално доказаните разходи.
Собственикът трябва първо да уведоми писмено управителя за необходимостта от ремонта. Уведомлението трябва да може да бъде доказано – например чрез входящ номер, препоръчано писмо с обратна разписка, куриерска пратка или електронно съобщение, чието получаване може да бъде установено.
Ако управителят не свика общо събрание в едномесечен срок от уведомяването, собственикът може да извърши необходимия ремонт със свои средства, материали или труд. След представяне на платежните документи общото събрание може да реши разходите да бъдат възстановени или прихванати от дължимите вноски във фонд „Ремонт и обновяване“.
Ако разходите не бъдат възстановени по този ред, собственикът може да потърси вземането си по съдебен ред. Затова преди самостоятелно възлагане е особено важно да бъдат запазени доказателства за повредата, уведомяването, бездействието, необходимостта от ремонта и действително извършените плащания.
При неотложен ремонт управителният съвет или управителят трябва незабавно да отпусне средства от фонд „Ремонт и обновяване“. Не трябва да се изчаква повредата да се разрасне или да причини допълнителни щети.
- Незабавно се обезопасява опасното място.
- При непосредствен риск се уведомяват телефон 112 и съответните аварийни служби.
- Повредата се документира със снимки, видео и констативен протокол.
- Търси се компетентен специалист за оценка и временно обезопасяване.
- Управителят отпуска наличните средства от фонд „Ремонт и обновяване“.
- Ако средствата не достигат, незабавно се свиква общо събрание за събиране на необходимата сума.
- Собствениците се уведомяват за опасността, действията, сумите и сроковете.
В неотложен случай поканата за общото събрание може да бъде поставена не по-късно от 24 часа преди провеждането му, като събранието може да се проведе най-рано 24 часа след поставянето на поканата.
Общо събрание в неотложен случай може да бъде свикано и от всеки собственик или ползвател. Това е изключение от обичайния ред и следва да се използва само когато действително има необходимост от незабавни действия.
- Приемане на техническото становище за възникналата опасност.
- Вземане на решение за извършване на неотложен ремонт.
- Одобряване на изпълнител, цена и обхват на дейностите.
- Определяне на вноските на собствениците според идеалните части.
- Определяне на срок за събиране на средствата.
- Упълномощаване на управителя да подпише договор и приемателни протоколи.
Ако управителят не свика общо събрание или общото събрание не вземе решение за набирането на необходимите средства, управителят или заинтересованите лица могат да уведомят кмета на общината или района.
Към сигнала е препоръчително да бъдат приложени:
- снимки и видеозаписи на повредата;
- техническо становище или експертен доклад;
- копие от уведомлението до управителя;
- протокол от общото събрание, ако е проведено;
- доказателства за липса на решение или средства;
- данни за контакт с управителя и подателя;
- описание на опасността и искане за проверка.
Кметът или оправомощено длъжностно лице извършва проверка и издава заповед в срок до един месец от уведомяването. Със заповедта собствениците могат да бъдат задължени да извършат ремонта в определен срок, който не може да бъде по-дълъг от три месеца.
Ако заповедта не бъде изпълнена или е допуснато предварителното ѝ изпълнение, неотложният ремонт може да бъде извършен от общината или района. Направените разходи впоследствие се събират от собствениците по предвидения в закона ред.
Не. Определянето зависи от тежестта на теча и последиците. Малък локален теч, който причинява влага, обичайно може да бъде необходим ремонт. Ако обаче водата прониква в електрическа инсталация, уврежда носещи елементи, предизвиква падане на мазилка или създава опасност за хората, ремонтът може да бъде неотложен.
| Установено състояние | Възможна квалификация | Препоръчително действие |
|---|---|---|
| Слабо просмукване и петно по тавана | Необходим ремонт | Оглед, документиране и организиране на ремонт без забавяне |
| Силен теч при всеки дъжд | Необходим или неотложен според риска | Спешен технически оглед |
| Вода достига електрическо табло | Вероятно неотложен ремонт | Обезопасяване и аварийна реакция |
| Част от покрива е деформирана или пропада | Неотложен ремонт | Ограничаване на достъпа и незабавна експертна оценка |
| Керемиди или обшивки падат към тротоара | Неотложен ремонт | Обезопасяване, сигнал и незабавни действия |
В ежедневната практика често се използва изразът „авариен ремонт“. Това обаче не означава автоматично, че ремонтът е неотложен по смисъла на ЗУЕС. За правната квалификация са важни характерът на повредата и съществуващият риск, а не заглавието на офертата или фактурата.
Аварията може да изисква незабавна техническа намеса за спиране на вода, ток или друг източник на опасност. След овладяване на аварията може да е необходим и последващ ремонт за пълното възстановяване на общата част.
Независимо дали ремонтът е необходим или неотложен, когато се отнася до обща част, разходите по правило се поемат от собствениците съразмерно с притежаваните идеални части. Наемателите и обитателите не стават автоматично длъжници за основния ремонт.
Първо трябва да се използват наличните средства във фонд „Ремонт и обновяване“. Когато те не достигат, общото събрание определя допълнителни вноски, начина на разпределяне и сроковете за плащане.
- писмения сигнал;
- снимки и видеозаписи;
- констативен протокол;
- техническо становище;
- покана за общо събрание;
- получени оферти.
- договор с изпълнителя;
- фактури и платежни документи;
- приемателен протокол;
- гаранционни условия;
- снимки на изпълнението;
- отчет пред собствениците.
„На ........ г. в ........ часа управителят и собствениците ................................ извършиха оглед на общата част ................................ .
При огледа беше установено: ........................................................................ .
Налице са следните видими повреди и рискове: ........................................................................ .
Към протокола се прилагат ........ броя снимки, видеозапис и техническо становище от ................................ .“
След силен дъжд в апартамента на последния етаж се появява теч. По тавана има влажно петно, но няма видима деформация на покрива и водата не достига до електрическата инсталация.
На този етап ремонтът по-скоро има характеристиките на необходим ремонт. Собственикът уведомява писмено управителя, прилага снимки и иска организиране на оглед.
Няколко дни по-късно част от таванската мазилка пада, дървен елемент на покривната конструкция се оказва силно изгнил, а специалист предупреждава за риск от локално пропадане.
След установяването на този риск ремонтът вече може да бъде квалифициран като неотложен. Районът трябва да бъде обезопасен, средствата от фонда да бъдат отпуснати незабавно и при недостиг да се свика спешно общо събрание.
Необходимият ремонт не бива да се отлага, но при неотложния ремонт има установена или непосредствено възможна опасност, която изисква незабавна реакция. Правилното разграничение трябва да се основава на реалното състояние на сградата, техническите доказателства и риска, а не единствено на мнението на отделен собственик.