Решението за ремонт трябва да бъде конкретно, изпълнимо и разбираемо. От него трябва ясно да се установява какво ще се ремонтира, кой ще го извърши, колко ще струва, кой ще плати и в какъв срок трябва да бъдат изпълнени задълженията.
Не е достатъчно в протокола да бъде записано: "Реши се да се ремонтира покривът". Подобно решение не определя обхвата, цената, изпълнителя, финансирането и задълженията на отделните собственици.
Колкото по-конкретен е текстът на решението, толкова по-лесно е то да бъде изпълнено, отчетено и при необходимост принудително събрано.
По време на общото събрание собствениците могат да обсъждат различни предложения, цени, изпълнители и начини за финансиране. Правни последици обаче създава приетото решение, а не отделните изказвания.
В протокола трябва ясно да бъдат разграничени:
Изказванията, предложенията, възраженията, представените оферти и становищата на участниците.
Точният окончателен текст, който е поставен на гласуване и е приет с необходимото мнозинство.
Общото събрание по правило не може да приема решения по въпроси, които не са включени в предварително обявения дневен ред. Изключение е допустимо само при действително неотложни случаи.
Ако в поканата е записано само "Обсъждане състоянието на покрива", е спорно дали по тази точка може да бъде избран изпълнител и да бъдат определени задължителни парични вноски.
По-сигурно е дневният ред предварително да посочва, че ще се гласува извършването на ремонт, техническият му обхват, изборът на изпълнител, стойността, финансирането, размерът на вноските и срокът за плащане.
ЗУЕС не съдържа единен задължителен образец за всяко решение. Необходимото съдържание зависи от въпроса, който се решава. При ремонт на обща част решението трябва да урежда поне следните обстоятелства:
Решението трябва да позволява на собствениците и на изпълнителя да разберат точно какви работи са одобрени. При по-сложен ремонт не е необходимо всички технически подробности да бъдат изписани в основния текст. Те могат да бъдат включени в приложение.
При ремонт на покрив техническото задание може да включва:
- демонтаж на компрометираните покривни материали;
- подготовка и почистване на основата;
- възстановяване или подмяна на хидроизолацията;
- ремонт или подмяна на керемиди;
- ремонт на улами, обшивки, бордове и комини;
- ремонт или подмяна на улуци и водосточни тръби;
- топлоизолационни работи, когато са предвидени;
- извозване на строителните отпадъци;
- обезопасяване и защита от атмосферни условия по време на ремонта;
- почистване на общите части след приключване на работата.
В решението трябва да бъде посочена конкретната стойност или максимален финансов лимит. Трябва изрично да се запише дали сумата е с включен ДДС.
"Ремонтът да се извърши на разумна цена, а управителят да уточни подробностите."
"Одобрява се обща максимална стойност до 18 500 евро с включен ДДС съгласно оферта №15/10.10.2026 г. на "Пример Строй" ЕООД."
Ако е възможно да възникнат непредвидени дейности, общото събрание може да определи ограничен резерв. Например:
Не е препоръчително управителят да получава неограничено право да променя цената и обхвата. Съществено увеличение трябва да бъде одобрено от общото събрание.
Решението трябва да позволява еднозначно установяване на избрания изпълнител. Посочването само на търговско наименование може да бъде недостатъчно, когато има дружества със сходни имена.
- пълно фирмено наименование;
- правна форма;
- ЕИК;
- номер и дата на офертата;
- обща цена с уточнение за ДДС;
- срок за изпълнение;
- гаранционен срок;
- одобрена количествено-стойностна сметка.
Ако към датата на събранието няма избран изпълнител, може да бъде прието решение за процедура по избор, но критериите и правомощията трябва да бъдат предварително определени.
Решението трябва да посочи не само общата стойност, а и откъде ще бъдат осигурени средствата.
Възможните източници включват:
- наличните средства във фонд "Ремонт и обновяване";
- допълнителни еднократни вноски от собствениците;
- вноски, разсрочени на няколко месеца;
- приходи от отдаване под наем на общи части;
- кредит, когато са изпълнени законовите изисквания;
- безвъзмездно финансиране или субсидия;
- комбинация от няколко източника.
От общата стойност на ремонта 8 000 евро се заплащат от наличните средства във фонд "Ремонт и обновяване", а останалите 10 500 евро се набират чрез допълнителни вноски от собствениците, разпределени съразмерно с притежаваните идеални части.
Разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Към протокола е препоръчително да бъде приложена таблица със следните колони:
| Обект | Собственик | Идеални части | Дължима сума | Срок |
|---|---|---|---|---|
| Апартамент №1 | ………………………………… | ……% | ………… евро | ………………… г. |
| Апартамент №2 | ………………………………… | ……% | ………… евро | ………………… г. |
| Гараж №1 | ………………………………… | ……% | ………… евро | ………………… г. |
Таблицата трябва да бъде изрично одобрена като приложение към решението, за да не остава на управителя самостоятелно да определя кой колко дължи.
Съгласно ЗУЕС решенията се изпълняват в определените в тях срокове. Ако в решението няма срок, то трябва да бъде изпълнено в 14-дневен срок от оповестяването му по установения ред.
За да няма спор, е по-добре да бъде посочена конкретна дата:
Ако плащането е разсрочено, трябва да бъдат определени:
- броят на вноските;
- размерът на всяка вноска;
- падежът на всяка вноска;
- начинът на плащане;
- действията при неплащане.
Ако управителят или друго лице трябва да подпише договор с изпълнителя, решението трябва да определи границите на предоставените правомощия.
Решението може да определи дали упълномощеното лице има право да:
- подпише договора;
- извършва плащания по договора;
- подписва междинни протоколи;
- приема извършената работа;
- предявява рекламации;
- договаря непредвидени работи в определен лимит;
- представлява етажната собственост пред институции.
Договорът не трябва да бъде подписан и оставен без последващ контрол. Общото събрание може да определи управителя, контролния съвет или специално избрана комисия, която да следи ремонта.
Контролът може да включва:
- снимки преди започване на работата;
- проверка на доставените материали;
- сравнение с количествено-стойностната сметка;
- междинни огледи;
- протоколи за скрити работи;
- проверка на действително изпълнените количества;
- окончателен приемо-предавателен протокол;
- проследяване на гаранционните срокове.
След формулиране на проекторешението председателстващият трябва да го постави на гласуване в точния му окончателен текст.
В протокола се записват:
- точният текст на проекторешението;
- собствениците или представителите, гласували "за";
- собствениците или представителите, гласували "против";
- собствениците или представителите, гласували "въздържал се";
- идеалните части, представени от всяка от трите групи;
- дали решението е прието или отхвърлено;
- приложеното законово мнозинство.
Необходимото мнозинство зависи от вида на ремонта и от останалите решения, които се приемат заедно с него.
| Вид решение | Основно изискване |
|---|---|
| Необходим или неотложен разход | Повече от 50% от представените на събранието идеални части, ако решението не включва друг въпрос със специално мнозинство. |
| Основен ремонт или основно обновяване | Не по-малко от 51% идеални части от всички общи части. |
| Полезни разходи или получаване на кредит | Не по-малко от 75% идеални части от всички общи части. |
| Финансиране от европейски, държавни или общински средства | Не по-малко от 51% идеални части от всички общи части. |
| Избор на професионален управител-търговец | Повече от 50% идеални части от всички общи части. |
РЕШЕНИЕ
По точка ……… от предварително обявения дневен ред общото събрание на собствениците в етажната собственост на адрес:
гр. …………………………………, ул./бул. ………………………………… № ………, вход ………
РЕШИ:
- Приема, че покривът на сградата се нуждае от необходим ремонт поради установени течове, компрометирана хидроизолация и повреди по покривните и отводнителните елементи.
- Одобрява извършването на ремонтните дейности, подробно описани в техническото задание — приложение №1 към настоящото решение, което е неразделна част от протокола.
- Приема оферта №…………/………………… г. на "…………………………………" ЕООД/ООД, ЕИК ………………………, на обща стойност ………………… евро с включен ДДС.
- Одобрява максимален финансов лимит за ремонта в размер до ………………… евро с включен ДДС. Разходи над този размер могат да бъдат възлагани само след ново решение на общото събрание, освен за предварително разрешените непредвидени дейности по т. 5.
- Упълномощава управителя да одобрява допълнителни технически необходими дейности до ………% от стойността на договора, но не повече от ………………… евро, след представяне на писмено становище и количествено-стойностна сметка.
-
Определя ремонтът да бъде финансиран, както следва:
- ………………… евро от фонд "Ремонт и обновяване";
- ………………… евро чрез допълнителни вноски от собствениците.
- Допълнителните вноски се разпределят между собствениците съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата съгласно приложение №2.
-
Всеки собственик внася определената за самостоятелния му
обект сума не по-късно от ………………… г.
по следната банкова сметка на етажната собственост:
IBAN: …………………………………………………………………
Титуляр: ……………………………………………………………
Основание: ремонт на покрив, обект №……… - Упълномощава управителя ………………………………………………………………… да подпише договор с избрания изпълнител при условията на настоящото решение, одобрената оферта, техническото задание и максималния финансов лимит.
- Определя срокът за изпълнение на ремонта да бъде не по-дълъг от ……… календарни дни от подписването на протокол за предоставяне на достъп и започване на работата.
-
Плащанията към изпълнителя се извършват по следния график:
- аванс — ………% след подписване на договора;
- междинно плащане — ………% след ………………………;
- окончателно плащане — ………% след подписване на окончателен приемо-предавателен протокол.
-
Избира комисия за контрол и приемане на ремонта в състав:
- …………………………………………………………………;
- …………………………………………………………………;
- ………………………………………………………………….
- Комисията извършва начално заснемане, междинни проверки и окончателен оглед и подписва приемо-предавателния протокол само ако работите съответстват на договора и техническото задание.
- Определя минимален гаранционен срок от ……… години, считано от датата на окончателното приемане на ремонта.
- При неизпълнение на задължението за плащане в определения срок управителят предприема действия за събиране на вземането по реда на ЗУЕС и Гражданския процесуален кодекс.
- Решението влиза в сила и се изпълнява при условията и по реда на Закона за управление на етажната собственост.
| Глас | Идеални части |
|---|---|
| "За" | ……………% |
| "Против" | ……………% |
| "Въздържал се" | ……………% |
Решението е прието / не е прието.
Решението на общото събрание не замества договора. След избора на изпълнител упълномощеното лице трябва да подпише писмен договор, съответстващ на приетото решение.
В договора е добре да бъдат включени:
- точният предмет и обхват на ремонта;
- количествено-стойностната сметка;
- видът и характеристиките на материалите;
- цената с уточнение за ДДС;
- начинът и графикът на плащане;
- срокът за започване и приключване;
- неустойки при забавяне;
- отговорността за обезопасяване;
- мерки срещу течове по време на ремонта;
- редът за възлагане на допълнителни работи;
- редът за приемане на изпълнението;
- гаранционният срок;
- срокът за отстраняване на дефекти;
- застраховки и отговорност за причинени щети;
- условията за прекратяване на договора.
Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Ако собственик не изпълни задължението си за плащане, управителят може да предприеме действия за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс.
За тази цел трябва да могат да бъдат установени:
- редовното свикване и провеждане на събранието;
- точният текст на приетото решение;
- необходимото мнозинство;
- идеалните части на длъжника;
- конкретната дължима сума;
- настъпилият падеж;
- надлежното оповестяване на протокола.
Всеки собственик може да поиска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание пред районния съд по местонахождението на етажната собственост.
Искането се подава в 30-дневен срок от получаването на решението по реда за оповестяване на протокола. Подаването на молбата не спира автоматично изпълнението, освен ако съдът постанови друго.
Основание за оспорване може да бъде например:
- нередовно свикване на събранието;
- неспазен срок за поканата;
- решение извън дневния ред;
- липса на необходимия кворум;
- липса на изискуемото мнозинство;
- неправилно изчислени идеални части;
- неясно или противоречиво решение;
- решение извън правомощията на общото събрание;
- нарушаване на императивни законови правила.
- Чл. 11 ЗУЕС — правомощия на общото събрание.
- Чл. 16 ЗУЕС — провеждане на събранието и съдържание на протокола.
- Чл. 17 ЗУЕС — мнозинства за приемане на решения.
- Чл. 38 ЗУЕС — изпълнение на решенията.
- Чл. 39 ЗУЕС — предварително изпълнение при необходим ремонт.
- Чл. 40 ЗУЕС — съдебно оспорване на решенията.
- Чл. 48 ЗУЕС — ремонт и разпределение на разходите за общите части.
- Чл. 50 ЗУЕС — фонд "Ремонт и обновяване".
- Закон за управление на етажната собственост — ЗУЕС