Какво се случва, когато покривът тече, един собственик организира и заплаща ремонта, а друг собственик отказва да участва в разходите? Следващият пример е основан на действително съдебно дело, разгледано от Окръжен съд – Монтана.
Имената на физическите лица, дружеството и точният адрес не са посочени. Запазени са съществените факти, стойността на ремонта, процентът идеални части и изводите на съда.
Случаят се отнася до пететажна сграда в режим на етажна собственост. В нея се намират жилищни апартаменти и търговски обект на партерния етаж.
Собственик на апартамент на последния етаж е избран за управител на етажната собственост. Търговско дружество притежава магазина на партерния етаж, прилежащи помещения и 18,93% идеални части от общите части на сградата.
- живее на последния етаж;
- избран е за управител;
- организира ремонтните дейности;
- заплаща разходите на изпълнителите.
- притежава обект на партерния етаж;
- има отделен вход;
- притежава 18,93% идеални части;
- оспорва част от претендираните разходи.
По покрива имало повреди, вследствие на които дъждовната вода не се отвеждала правилно. Водата се задържала върху покривната конструкция и прониквала в жилищата на последния етаж.
За отстраняване на проблема били извършени дейности по поставяне на хидроизолация и подмяна на елементи, свързани с отвеждането на дъждовната вода.
Трябвало да се установи дали извършените дейности представляват необходим ремонт на обща част и дали всички собственици, включително собственикът на магазина, са длъжни да участват в разходите.
Собствениците обсъдили необходимостта от ремонт на покрива. Управителят поел организацията и възложил работата на строителна фирма.
Стойността на извършения ремонт на покрива била 1 500 лв. Плащането било удостоверено с фактура, издадена от строителя.
Наред с покрива бил ремонтиран и асансьорът на сградата. За него била платена значително по-голяма сума. Поради това в съдебното производство трябвало да се разгледат отделно:
- разходите за ремонта на покрива;
- разходите за ремонта на асансьора.
Това разграничение се оказало важно, защото съдът достигнал до различен резултат за двата ремонта.
Дружеството, което притежавало магазина, оспорило претенцията. Основните му възражения били:
Съдът не се е ограничил до твърденията на собствениците. За да установи състоянието на покрива, необходимостта от ремонта и направените разходи, са разгледани няколко вида доказателства.
| Доказателство | Какво установява |
|---|---|
| Свидетелски показания | Наличието на течове и проникването на вода в жилищата на последния етаж. |
| Съдебно-техническа експертиза | Причината за задържането на водата и необходимостта от хидроизолация и ремонт на отводняването. |
| Фактура от строителя | Стойността на извършените работи по покрива. |
| Доказателство за плащане | Че сумата действително е платена от собственика, организирал ремонта. |
| Документ за собственост на магазина | Че дружеството притежава 18,93% идеални части от общите части на сградата. |
| Данни за поведението на останалите собственици | Че част от тях доброволно са заплатили припадащите им се суми. |
Вещото лице установило, че подмяната на елементите за оттичане на дъждовната вода е била наложителна. Без тези дейности водата продължавала да се задържа върху покрива и да прониква в сградата.
Поставянето на хидроизолация също било необходимо за преустановяване на течовете.
Отстраняването на течовете представлява необходим ремонт, защото повредата създава значителни пречки за нормалното използване на сградата и на самостоятелните обекти в нея.
Собственикът на магазина твърдял, че течовете засягат предимно жилищата на последния етаж. Това обаче не го освобождава от задължението да участва в разходите за покрива.
Съдът приема, че покривът е обща част по естеството си. Сградата не може да съществува нормално без него и отделен собственик не може да бъде изключен от ползването му.
Задължението за участие в ремонта на покрива не зависи от етажа, на който се намира обектът, нито от това в кой апартамент първо са се появили видимите щети.
Затова и собственикът на магазин на партерния етаж трябва да участва в необходимите разходи за покрива съразмерно с притежаваните от него идеални части.
Доказаната стойност на ремонта на покрива е 1 500 лв. Собственикът на магазина притежава 18,93% идеални части.
Първоинстанционният съд присъдил на собственика общо 1 448,67 лв. Сумата включвала част от разходите за покрива и част от разходите за асансьора.
Въззивният съд разгледал отделно двата ремонта. За покрива приел, че собственикът на магазина дължи съответната част, защото покривът е обща част по естеството си и обслужва цялата сграда.
За асансьора съдът достигнал до различен извод с оглед конкретното устройство на сградата. Магазинът бил на нивото на улицата, имал отделен вход и не бил обслужван от асансьора.
Поради това съдът отменил решението за сумата над 283,95 лв. и отхвърлил останалата част от претенцията срещу дружеството.
283,95 лв.
Дялът на магазина от необходимия ремонт на покрива.
Разликата до 1 448,67 лв.
Основно сумата, свързана с ремонта на асансьора.
По делото имало спор дали общото събрание изрично е одобрило направените разходи. Не било представено достатъчно ясно протоколирано решение по този въпрос.
В конкретния случай съдът взел предвид съвкупността от останалите доказателства:
- собствениците знаели за състоянието на покрива;
- знаели, че трябва да бъде извършен ремонт;
- част от тях доброволно заплатили своите дялове;
- необходимостта и стойността на ремонта били доказани.
Въз основа на тези конкретни обстоятелства съдът приел, че е налице достатъчно установено съгласие за ремонта и приемане на направените разходи.
Фактът, че искът е уважен в този конкретен случай, не означава, че е безопасно ремонтите да се извършват без надлежно решение и протокол. При различни доказателства друг съд може да достигне до друг резултат.
Собственикът на жилището на последния етаж е избран за управител на етажната собственост.
Собствениците обсъждат ремонт на покрива и асансьора.
Издадена е фактура за 1 500 лв. за ремонта на покрива, която е заплатена от организиралия ремонта собственик.
Районният съд уважава претенцията за общо 1 448,67 лв., включваща разходи за покрива и асансьора.
Окръжният съд приема, че за покрива се дължат 283,95 лв., но отхвърля останалата част от иска срещу собственика на магазина.
- ✓ Състоянието на покрива е установено чрез свидетели.
- ✓ Назначена е съдебно-техническа експертиза.
- ✓ Представена е фактура от строителя.
- ✓ Доказано е действителното плащане.
- ✓ Установени са идеалните части на ответника.
- ✓ Разходите за покрива са отделени от останалите ремонти.
- ✗ Да има ясно писмено решение за конкретния ремонт.
- ✗ Да бъде одобрена точната стойност или максимален бюджет.
- ✗ Да бъде приложена таблица с дължимите индивидуални суми.
- ✗ Покривът и асансьорът да бъдат гласувани като отделни решения.
- ✗ Да има отделни документи и отчет за всеки ремонт.
- ✗ Преди делото да бъде изпратена подробна покана за доброволно плащане.
- Да документира проблема. Да направи снимки, да състави протокол и при необходимост да поиска техническо становище.
- Да събере сравними оферти. Във всяка оферта трябва да са посочени материалите, количествата, цената, срокът и гаранцията.
- Да свика общо събрание. В дневния ред трябва изрично да бъде включено вземането на решение за ремонта на покрива.
- Да формулира конкретно решение. Да се посочат изпълнителят, цената, източникът на средствата, начинът на разпределение и срокът за плащане.
- Да изчисли сумите по идеални части. Таблицата с индивидуалните задължения трябва да бъде приложена към протокола.
- Да сключи писмен договор. Договорът трябва да съдържа точен обхват, цена, срок, гаранция и ред за приемане на работата.
- Да документира изпълнението. Необходими са фактури, платежни документи, снимки и приемо-предавателен протокол.
- Да покани длъжника да плати доброволно. Преди съдебното производство трябва да бъде изпратена ясна писмена покана с основанието, размера и срока за плащане.
Собствениците на партерни обекти също участват в необходимия ремонт на покрива.
Фактурата, плащането и техническата експертиза имат решаващо значение.
Задължението за покрива не означава автоматично задължение за всяко друго съоръжение.
- ✓ Установено е, че покривът е обща част.
- ✓ Документирани са течовете и причинените щети.
- ✓ Изготвено е техническо становище.
- ✓ Прието е ясно решение на общото събрание.
- ✓ Определена е точната стойност на ремонта.
- ✓ Разходите са разпределени по идеални части.
- ✓ Сключен е писмен договор с изпълнителя.
- ✓ Запазени са фактурите и платежните документи.
- ✓ Изготвен е протокол за приемане на ремонта.
- ✓ На неплатилия собственик е изпратена писмена покана.
Примерът е основан на решение по въззивно гражданско дело №376/2022 г. на Окръжен съд – Монтана.
Прочетете публикуваното съдебно решениеСъдебното решение се отнася до конкретни факти и доказателства. То не означава, че всеки подобен спор ще приключи по същия начин. При извършване на ремонт без предварително решение или при подготовка на съдебен иск е препоръчителна консултация с адвокат.