В BTV бизнес новините е публикувана много интересна статия. "Препечатваме" я и ние, защото я намираме за изключително полезна и нека достигне до повече хора.
https://businessnovinite.bg/bg-biznes/koga-sased-mozhe-da-bade-izgonen-ot-bloka.html

Чудили ли сте се някога дали има как да изгоните ваш непоносим съсед от блока? Има законен начин тези хора да бъдат изгонени от блока, дори да са собственици на имотите, в които живеят. Процедурата обаче е тромава и бавна.

Кой може да бъде изгонен от блока?

Реално, от всеки един блок може да бъде изгонено всяко едно лице, пребиваващо и осъществяващо дейност в него. Да, разбирате напълно правилно, според закона в това число влизат както физическите, така и юридическите лица. За съжаление или за щастие, всеки собственик в сграда, която е в режим на етажна собственост, има задължения спрямо нея. Неизпълнението на някои от решенията на етажната собственост е възможно да доведе до санкция, която да се изразява във вземане на решение за неговото изгонване.

Хубаво е да сте наясно, че не всяко несъобразяване с решенията на общо събрание (ОС) може да доведе до изселване. До стартирането на такава процедура не може да се стигне, например, в случаите в които съседът не заплаща таксите си към етажна собственост. Това е така, защото правото на собственост е над облигационното задължение за месечно заплащане на определена от ОС вноска.

Редно е да подчертаем, че изгонването от блока е най-тежката санкция, която се предвижда от Закона за собствеността и ЗУЕС. Именно поради този факт са уредени доста процедурни предпоставки, които трябва да бъдат надлежно изпълнени, пишат експерти от topvhod. Едва след осъществяване на всяка една конкретна стъпка, предвидена от законова гледна точка, може да се прибегне до реално изгонване на недобросъвестния съсед. Важно е да отбележим, че дори да се стигне до там, това изгонване не може да трае вечно. Законът е определил максимален срок на изселването от 3 години.

Какви са предпоставките за изгонване на съсед от блока?

  • Какви събития и действия е необходимо да са на лице, за да се изсели един собственик от блока е ясно описано в Закона за собствеността: „Собственикът на етаж или част от етаж се изважда от сградата по решение на общо събрание за срок до 3 години:
ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди;
  • ако систематически нарушава правилника или решенията на общо събрание за вътрешен ред в сградата или добрите нрави.“

Общото събрание на блока има възможност да вземе решение за извеждане на собственик от блока след писмено предупреждение от управителя, че ще бъде изведен от имота и в случай, че след това предупреждение не е прекратил извършваното нарушение.

Впечатление прави, че законът е поставил от първостепенна опасност възникването на пожар в сградата. Последното събитие се наблюдава често при хора с душевни заболявания. Под „значителни повреди“, в закона се има предвид щети, които могат трайно да засегнат цялостта на сградата. Такива са:

  • Прекъсване на електрическата инсталация;
  • Прекъсване на ВиК инсталацията;
  • Събаряне на носещи стени;
  • Всяко едно друго действие, което би могло да наруши цялостта на блока;

Редно е да се обърне внимание и на втората предпоставка от закона за изселване на собственик, а именно нарушаване на правилника. При по-внимателен прочит, ще ви направи впечатление, че ключовата дума при нея е "систематически". Тоест, необходимо е съседът да нарушава установения ред в блока повече от веднъж и тези му действия да бъдат удостоверени своевременно.

Методиката на установяване на всяко едно нарушение е изчерпателно описана в ЗУЕС. Описано накратко то включва съставяне на протокол, от УС на сградата. При липса на УС, същият може да бъде съставен и от домоуправителя и двама собственици и/или ползватели. При отказ от страна на домоуправителя, документът се съставя от трима собственици и/или ползватели. Във въпросния протокол е необходимо да се съдържат данните за лицето, което извършва нарушението, описание на самото нарушение, времето, датата или периода на извършване на нарушението.

Протоколът следва да се състави в 3 еднакви екземпляра по един за домоуправителя (председателя на УС) или един от собствениците, един за нарушителя и един за районна администрация. След съставянето председателя на УС или домоуправителя следва незабавно да го представи в районната или общинска администрация. От своя страна, администрацията съставя акт за установяване на нарушението, но наказателно постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

Каква е процедурата по изселване на собственик?

Това е сложен процес, който най-общо може да бъде разделен на 3 етапа. Накратко ще разгледаме всеки от тях, маркирайки най-важните моменти от него.

Етап 1: Изготвяне и връчване на предупреждение от управителя на ЕС

Връчването на предупреждение е задължителна стъпка в изселването на съседа от сградата. В случай, че такова липсва, то съдът няма да уважи иска за извеждане на собственика без значение дали са спазени изрядно всички следващи стъпки. В тази връзка, е най-добре предупреждението да бъде връчено от ЧСИ, защото така ще си гарантирате безспорното установяване на това обстоятелство.

От изключителна важност е да се отбележи, че предупреждението трябва да бъде отправено в писмена форма, да изхожда от домоуправител или управител на Етажна Собственост. В неговото изложение е необходимо да бъде ясно описано в какво точно се състои нарушението, с посочени време, място и други особености на действията на собственика. Освен това, трябва да бъде упоменато, че ако нарушението не бъде преустановено, последният следва бъде изведен от сградата за срок от до 3 години.

Етап 1 завършва с връчване на предупреждението. В случай, че собственикът не го вземе предвид и не прекрати нарушението се преминава към Етап 2 от процедурата.

Етап 2: Провеждане на Общо Събрание за извеждане на собственик от Етажна Собственост

Ако нещата са стигнали до там е добре да се обърнете към адвокат, специализиран в етажна собственост. Защо? Защото неспазването, на която и да е формалност от закона по време провеждане на Общо Събрание ще доведе до отмяна на взетото решение в съда.

Накратко, това общо събрание, има някои съществени особености. В неговия дневен ред задължително трябва да бъде предвидена точка за вземане на решение за извеждане на собственика въз основа нарушенията, посочени в предупреждението. Важно е да се отбележи, че е необходимо да се придържате изключително към предупреждението, защото при посочването на каквито и да било други обстоятелства актът ще бъде счетен за незаконосъобразен. Освен това, събранието трябва да отговаря на всички законови изисквания, изброени в ЗУЕС, като се спазва абсолютно всяка процедура и формалност от тях.

Решението за изгонване е необходимо да се вземе с квалифицирано мнозинство. Под последното законът има предвид минимум 75% от идеалните части на общите части на сградата да бъдат „За“ изселването. Имайте предвид, че собственикът, чието извеждане се иска няма право на глас по тази точка. Тоест, неговия глас се приспада от идеалните части на сградата.

В случай, че не сте определили срок за привеждане на решението в изпълнение, то собственикът разполага с 14 дни, за да напусне сградата. А, ако не го направи доброволно се пристъпва към последния Етап 3.

Важно е да се отбележи, че дори единодушно да решите да изселите съседа, трябва да знаете, че той разполага със срок от 30 дни, за да обжалва решението и при неговата отмяна е необходимо да започнете процедурата отначало.

Етап 3: Съдебно дело за изгонване на съсед от сградата

За този етап вече е наложително да се обърнете към адвокат, който познава добре Закона, неговите противоречия и условности. При успешен изход от делото, съдът следва да постанови акт, по чиято сила собственикът следва да освободи имота. При липса на доброволно изпълнение на съдебното нареждане, етажната собственост може да се обърне към съдебен изпълнител. Последният ще извърши принудително извеждане от сградата.