Когато собствениците не постигнат съгласие за ремонта на покрива, спорът може да стигне до районния съд. Съдебното производство обаче не гарантира бързо решение и може да доведе до допълнителни разходи, забавяне на ремонта и задължение за заплащане на чужди съдебни разноски.
Съдебният спор може да бъде за отмяна на решение на общото събрание, за събиране на неплатена вноска, за възстановяване на разходи, направени от отделен собственик, или за обезщетение за причинени вреди. За всеки от тези случаи важат различни правила, срокове и изисквания за доказване.
До съдебен спор обикновено се стига, когато част от собствениците оспорват необходимостта от ремонта, начина на вземане на решението, избрания изпълнител или разпределението на разходите.
Собственик може да поиска от районния съд да отмени незаконосъобразно решение за ремонта, бюджета, изпълнителя, събирането на средства или начина на разпределяне на разходите.
Етажната собственост може да потърси по съдебен ред сумите, които собственик не е внесъл в определения срок, ако задължението произтича от валидно решение на общото събрание.
Собственик, който е финансирал необходим ремонт на обща част със собствени средства, може да претендира възстановяване на доказаните разходи при условията на ЗУЕС.
При течове и увреждане на апартамент може да бъде предявена претенция за разходите за възстановяване, пропуснати ползи или други доказани вреди.
Съгласно чл. 40 от Закона за управление на етажната собственост собственикът може да поиска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Искането се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
Ако срокът бъде пропуснат, съдът може да остави искането без разглеждане. Несъгласието с решението, отказът да се плати или устното възражение пред домоуправителя не заменят подаването на иск в законовия срок.
Затова трябва да се пазят доказателства кога собственикът е получил протокола или кога му е било съобщено за изготвянето му. Спорът за началната дата на срока понякога се оказва решаващ за допустимостта на делото.
Подаването на искане за отмяна на решението не спира автоматично неговото изпълнение. Докато съдът не постанови друго, управителят може да продължи организацията на ремонта, събирането на вноските и изпълнението на сключените договори.
Собственикът, който иска временно спиране, трябва да направи изрично искане пред съда и да изложи конкретни основания. Съдът преценява дали има достатъчно причини да спре изпълнението до приключване на спора.
- ремонтът може да започне, въпреки че решението е оспорено;
- може да бъде сключен договор с изпълнител и да бъде платен аванс;
- при последваща отмяна могат да възникнат спорове кой отговаря за вече направените разходи;
- забавянето на неотложен ремонт може да увеличи щетите и крайната цена.
Дори когато ремонтът е действително необходим, решението може да бъде отменено, ако общото събрание не е свикано и проведено според изискванията на закона.
| Възможен пропуск | Риск при съдебен спор |
|---|---|
| Нередовно поставена или връчена покана | Оспорване на законосъобразността на свикването |
| Неспазен срок за обявяване на поканата | Възможна отмяна на приетите решения |
| Липса на необходимия кворум | Съмнение дали събранието е имало право да решава |
| Грешно изчислени идеални части | Спор за мнозинството и резултата от гласуването |
| Решение извън предварително обявения дневен ред | Риск решението да бъде отменено като незаконосъобразно |
| Неясно формулирано решение | Трудно изпълнение и спор за размера на задълженията |
| Непълен или противоречив протокол | Затруднено доказване на взетото решение |
| Неоповестено изготвяне на протокола | Спор кога е започнал срокът за обжалване |
| Участие на лица без представителна власт | Оспорване на отчетените гласове |
Решение от типа "да се ремонтира покривът" често не е достатъчно. То не показва какъв ремонт е одобрен, колко ще струва, как ще се съберат средствата и кой може да подпише договора.
За ограничаване на споровете решението трябва да посочва поне:
- описание и обхват на ремонтните работи;
- одобрена оферта или максимален бюджет;
- избран изпълнител или ред за неговия избор;
- начин за разпределяне на разходите;
- индивидуалните задължения или формулата за изчисляването им;
- срокове и начин на плащане;
- правомощия на управителя да подпише договор;
- ред за приемане на извършените работи;
- условия за допълнителни или непредвидени дейности.
Колкото по-неясно е решението, толкова по-голям е рискът от спор за неговото съдържание, начина на изпълнение и точния размер на задължението на всеки собственик.
Разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части по правило се разпределят между собствениците съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Спор може да възникне, ако сумата е разделена поравно между апартаментите, според броя на живеещите или по друг критерий, без да има законово основание за това. Проблем възниква и когато идеалните части не са установени правилно или сборът им не съответства на действителното положение.
Ако ремонтът струва 30 000 евро и собственик притежава 4,20% идеални части, неговият дял по общото правило е 1 260 евро. Разделянето на сумата поравно между всички апартаменти може да доведе до различен резултат и до оспорване на решението.
Ако собственик не изпълни решение на общото събрание в определения срок, управителят може да предприеме действия за събиране на задължението. За успешната претенция трябва да могат да се докажат:
- валидно решение на общото събрание;
- надлежно уведомяване за решението;
- точният размер на индивидуалното задължение;
- настъпилият падеж;
- представителната власт на управителя;
- липсата на плащане или оставащият неплатен остатък.
Ако собственикът възрази срещу издадена заповед за изпълнение, спорът може да премине в исково производство. Тогава етажната собственост трябва да докаже вземането си с протокола, присъствения списък, начина на изчисление, уведомяването и останалите документи.
Собственик може със свои средства, материали или труд да извърши необходим ремонт на обща част при условията на чл. 48 ЗУЕС. Това обаче не означава, че всяка направена от него сума автоматично ще бъде възстановена от останалите собственици.
При съдебен спор може да се наложи да докаже:
- че ремонтираният елемент е обща част;
- че ремонтът е бил необходим, а не само желателен;
- че управителят е бил предварително уведомен;
- че е дадена възможност на етажната собственост да реагира;
- че извършените работи съответстват на установения проблем;
- че цената е реална и разумна;
- че плащанията са извършени действително;
- че не са включени подобрения или дейности в личен интерес.
При липса на договор, фактура, платежен документ, снимки и техническо становище съдът може да приеме, че разходът или неговият размер не са доказани.
При спор за причината за теча, необходимия ремонт, качеството на работата или размера на щетите съдът може да назначи съдебно-техническа експертиза.
Страната, която е поискала експертизата, обикновено трябва предварително да внесе определения от съда депозит.
Експертът може да установи различна причина за теча или по-малък обем на необходимите работи.
Ако покривът вече е ремонтиран, първоначалното му състояние може да бъде трудно за установяване без снимки и протоколи.
Съдебният спор не се изчерпва с държавната такса. В зависимост от случая могат да възникнат разходи за:
- адвокатско възнаграждение;
- държавни такси;
- съдебно-техническа или счетоводна експертиза;
- свидетели и събиране на доказателства;
- обезпечително производство;
- въззивно и евентуално касационно обжалване;
- изпълнително производство след приключване на делото.
Загубилата страна по правило може да бъде осъдена да заплати доказаните разноски на другата страна съобразно изхода на делото. При частичен успех разноските могат да бъдат разпределени пропорционално.
Когато ответник е етажната собственост, присъдените суми на практика могат да се отразят на нейния бюджет и косвено да засегнат всички собственици.
Съдебният спор може да продължи месеци, а при обжалване — значително по-дълго. През това време течът може да увреди топлоизолацията, електрическата инсталация, таваните, стените и обзавеждането на отделни жилища.
Ако ремонтът е неотложен, страните не трябва да приемат, че самото наличие на дело освобождава управителя или собствениците от задължението да предприемат разумни действия за ограничаване на вредите.
Когато цялостният ремонт не може да започне веднага, трябва да се обсъдят временна хидроизолация, обезопасяване, отводняване, покриване на компрометирания участък и други технически допустими мерки. Те също трябва да бъдат документирани.
В сграда с 24 апартамента се появява сериозен теч от покрива. Общото събрание одобрява оферта за 36 000 евро и решава сумата да бъде разделена поравно — по 1 500 евро на апартамент.
Собственик на малък апартамент оспорва решението, защото притежава значително по-малък процент идеални части. Освен това твърди, че поканата не е поставена в законовия срок и че изборът на изпълнител не е включен достатъчно ясно в дневния ред.
Докато делото е висящо, управителят подписва договор и плаща аванс. Впоследствие съдът отменя решението заради нарушение при свикването и начина на разпределяне на разходите.
Етажната собственост трябва да проведе ново събрание, да приеме законосъобразно решение и да уреди отношенията с изпълнителя. Междувременно течът се разширява, възникват нови щети, а сградата прави разходи за адвокат и техническа експертиза. Примерът показва, че процедурната грешка може да оскъпи дори напълно необходим ремонт.
- Проверете документите. Прегледайте поканата, дневния ред, кворума, гласуването, идеалните части и съдържанието на протокола.
- Поискайте техническо становище. То трябва да установява причината за проблема, спешността и необходимия обхват на ремонта.
- Изискайте подробна оферта. Цената трябва да бъде подкрепена с количествено-стойностна сметка и ясни условия.
- Опитайте ново общо събрание. Когато има очевидна процедурна грешка, ново законосъобразно решение може да бъде по-бързо и по-евтино от продължителен спор.
- Обсъдете разсрочване. Понякога отказът е причинен от временна финансова невъзможност, а не от несъгласие с ремонта.
- Използвайте писмена комуникация. Устните разговори трудно се доказват.
- Потърсете индивидуален правен съвет. Особено когато изтича срок, предстои договор с изпълнител или вече са причинени значителни вреди.
- ✓ Установено е точно кое решение се оспорва или изпълнява.
- ✓ Проверен е 30-дневният срок по чл. 40 ЗУЕС.
- ✓ Определена е датата на получаване на решението.
- ✓ Събрани са поканата, протоколът и присъственият списък.
- ✓ Проверени са кворумът, мнозинството и идеалните части.
- ✓ Изчислен е точният размер на спорната сума.
- ✓ Налични са снимки, становища, оферти и платежни документи.
- ✓ Преценена е необходимостта от спиране на изпълнението.
- ✓ Направена е предварителна оценка на съдебните разноски.
- ✓ Обсъдена е възможността за доброволно уреждане.
- Чл. 38 ЗУЕС — изпълнение на решенията и търсене на дължими суми.
- Чл. 40 ЗУЕС — отмяна на незаконосъобразни решения на общото събрание.
- Чл. 48 ЗУЕС — ремонти на общите части и разпределяне на разходите.
- Чл. 49 ЗУЕС — извършване на неотложен ремонт.
- Граждански процесуален кодекс — съдебно производство, доказване, заповедно производство и съдебни разноски.
Материалът има информационен характер. Всеки спор зависи от конкретното решение, документите, сроковете и фактическите обстоятелства. При предстоящо дело или изтичащ срок е препоръчителна консултация с адвокат.