Собственик може да извърши необходим ремонт на обща част със собствени средства, материали или труд, но само при определени условия. Най-важните от тях са ремонтът действително да е необходим, домоуправителят да е уведомен и в едномесечен срок след уведомяването да не е свикано общо събрание.
Собственикът не трябва просто да наеме майстор и след това да поиска останалите да му платят. Преди ремонта трябва да може да докаже повредата, необходимостта от намеса, уведомяването на управителя и изтичането на едномесечния срок без свикано общо събрание.
Съгласно чл. 48, ал. 6 от Закона за управление на етажната собственост всеки собственик може да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общите части, когато:
- Съществува повреда в обща част на сградата.
- Ремонтът е необходим, а не само желан или полезен.
- Собственикът е уведомил управителя за необходимостта от ремонта.
- Управителят не е свикал общо събрание в едномесечен срок от уведомяването.
- Собственикът разполага с документи за извършените работи и направените плащания.
След ремонта общото събрание може да реши доказаните разходи да бъдат възстановени на собственика или да бъдат прихванати от дължимите от него вноски във фонд „Ремонт и обновяване“.
Ако разходите не бъдат възстановени или прихванати, собственикът може да предяви иск срещу останалите собственици.
Необходим е ремонтът, без който общата част не може да бъде запазена в състояние, годно за нормално и безопасно използване. Целта е да се отстрани повреда, да се предотврати по-голямо увреждане или да се възстанови нормалното предназначение на общата част.
- Отстраняване на теч от покрива.
- Ремонт на повредена хидроизолация.
- Подмяна на спукан общ водопроводен щранг.
- Ремонт на компрометирана водосточна тръба.
- Укрепване на опасен парапет.
- Отстраняване на падаща мазилка от фасадата.
- Ремонт на обща електрическа инсталация.
- Възстановяване на повредена покривна конструкция.
- Подмяна на здрави материали с по-луксозни.
- Изграждане на нови съоръжения, които досега не са съществували.
- Промяна на външния вид на фасадата по лична преценка.
- Поставяне на по-скъпа система без техническа необходимост.
- Разширяване на ремонта извън повредения участък без обосновка.
- Преустройство на обща част.
- Дейност, извършена основно за удобството на един собственик.
Ако дейността бъде определена като подобрение, полезен разход или преустройство, собственикът може да не получи възстановяване на сумата, въпреки че ремонтът е извършен качествено.
Преди да уведоми управителя, собственикът трябва да събере достатъчно доказателства за състоянието на общата част. Това е особено важно, ако впоследствие възникне спор дали ремонтът действително е бил необходим.
- Снимки с ясно видими дата, място и обхват на повредата.
- Видеозапис при активен теч или друго проявление на проблема.
- Констативен протокол, подписан от собственици или ползватели.
- Техническо становище от инженер, архитект или друг компетентен специалист.
- Описание на причинените вреди в жилищата и общите части.
- Предварителна оферта или количествено-стойностна сметка.
- Кореспонденция с управителя и останалите собственици.
- Документи за предишни ремонти или сигнали за същия проблем.
При по-голям ремонт техническото становище е особено полезно. То трябва да посочва причината за повредата, необходимите дейности и риска при отлагане.
Законът изисква собственикът да е уведомил управителя за необходимостта от ремонта. За да може това да бъде доказано, уведомяването трябва да бъде направено писмено.
- Имената на собственика и данни за самостоятелния му обект.
- Точен адрес на етажната собственост.
- Описание на повредената обща част.
- Дата, на която проблемът е установен.
- Описание на проявленията и причинените вреди.
- Причини, поради които ремонтът се счита за необходим.
- Искане управителят да организира оглед и да свика общо събрание.
- Приложени снимки, становища и оферти.
- Дата и подпис на подателя.
Уведомлението може да бъде предадено лично срещу подпис и дата, изпратено с препоръчано писмо с обратна разписка, чрез куриер с удостоверено съдържание или по електронен път, когато може надеждно да се докаже получаването.
До управителя на етажната собственост
От: .................................................................
Собственик на обект № ........, находящ се на адрес: .........................................................
Уведомление за необходим ремонт на обща част
Уведомявам Ви, че на ................................ г. беше установена следната повреда в обща част на сградата:
............................................................................................................................
............................................................................................................................
Повредата причинява или създава опасност от следните вреди:
............................................................................................................................
............................................................................................................................
Моля да организирате оглед и да свикате общо събрание за вземане на решение относно извършването и финансирането на необходимия ремонт.
Към уведомлението прилагам: снимки, техническо становище, оферта и други относими документи.
Дата: ................................
Подпис: ..............................
Едномесечният срок започва да тече от доказуемото получаване на уведомлението от управителя. Не е достатъчно собственикът само да е подготвил или изпратил документа, ако не може да установи кога е получен.
| Действие на управителя | Какво следва за собственика |
|---|---|
| Свиква общо събрание в едномесечния срок | Собственикът трябва да изчака решението на общото събрание и да не възлага самостоятелно ремонта по реда на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС. |
| Организира оглед, но не свиква общо събрание | Самият оглед не заменя свикването на общо събрание. След изтичане на едномесечния срок може да възникне право за самостоятелно извършване на необходимия ремонт. |
| Не предприема никакви действия | След изтичане на едномесечния срок собственикът може да извърши необходимия ремонт, ако са изпълнени останалите условия. |
| Оспорва необходимостта от ремонта | Добре е собственикът да осигури независимо техническо становище, преди да поеме финансовия риск. |
| Свиква събрание, но то не взема решение | Тази хипотеза е различна от липса на свикано събрание и изисква внимателна правна преценка според вида и спешността на ремонта. |
След изтичането на срока собственикът трябва да възложи само дейностите, които са необходими за отстраняване на повредата. Колкото повече ремонтът излиза извън този обхват, толкова по-голям е рискът част от разходите да не бъде призната.
- Събиране на поне две сравними оферти.
- Изготвяне на количествено-стойностна сметка.
- Писмен договор с изпълнителя.
- Точно описание на материалите.
- Определяне на срок и гаранция.
- Плащане по банков път или срещу надлежен документ.
- Устна уговорка с майстор без договор.
- Плащане в брой без касов или друг платежен документ.
- Избор на необичайно скъпи материали.
- Разширяване на работите по време на ремонта.
- Промяна на конструкцията без необходимите книжа.
- Смесване на ремонт на общата част с ремонт на личното жилище.
Собственикът трябва да документира не само плащанията, но и самото извършване на ремонта. Платежният документ доказва платена сума, но не винаги доказва каква работа е извършена и дали тя засяга общата част.
- Първоначалното уведомление до управителя.
- Доказателството за получаване на уведомлението.
- Снимки и видеозаписи преди ремонта.
- Техническото становище.
- Получените оферти.
- Договора с избрания изпълнител.
- Количествено-стойностната сметка.
- Фактури, касови бележки и банкови преводи.
- Приемо-предавателен протокол.
- Гаранционни документи.
- Снимки по време на ремонта.
- Снимки след завършването.
- Документи за извозване на строителните отпадъци, когато са приложими.
След приключването на ремонта собственикът трябва писмено да уведоми управителя и да поиска въпросът да бъде включен в дневния ред на общото събрание.
Към искането трябва да бъдат приложени документите за ремонта и плащанията. Общото събрание може да приеме решение:
Доказаната сума се изплаща на собственика от наличните средства на етажната собственост.
Признатият разход се прихваща от бъдещи или дължими вноски на собственика във фонд „Ремонт и обновяване“.
Общото събрание отказва да признае всички или част от направените разходи.
Общото събрание не е длъжно да приеме без проверка всяка представена сума. То може да обсъди дали дейностите са били необходими, дали цената е разумна и дали документите доказват извършените плащания.
Ако общото събрание не възстанови или не прихване направените разходи, собственикът може да предяви иск срещу останалите собственици.
При съдебен спор собственикът трябва да докаже едновременно няколко обстоятелства:
- Ремонтираната част е обща част на сградата.
- Повредата е налагала необходим ремонт.
- Управителят е бил надлежно уведомен.
- В едномесечния срок не е било свикано общо събрание.
- Ремонтът действително е извършен.
- Претендираните разходи са реално платени.
- Цената и обхватът на дейностите са разумни и необходими.
- Претендираните суми не включват личен ремонт или подобрения.
Собственикът не трябва едностранно да спира всички свои плащания към етажната собственост с аргумента, че е извършил ремонт. Законът предвижда възстановяването или прихващането да стане с решение на общото събрание.
Докато няма такова решение или съдебно установено вземане, собственикът рискува да бъде отчетен като длъжник за неплатените текущи вноски.
При авария или непосредствена опасност може да няма възможност да се изчака един месец. Това може да е спукан общ щранг, падащи елементи от фасадата, опасен електрически кабел, сериозно разрушаване на покрива или друг проблем, който застрашава хората и имуществото.
- Уведомете незабавно управителя.
- При опасност за хора подайте сигнал на телефон 112.
- Уведомете общината или района, когато състоянието засяга безопасността на строежа.
- Повикайте компетентен аварийен екип.
- Ограничете намесата до необходимото за спиране на аварията и предотвратяване на допълнителни вреди.
- Документирайте състоянието преди, по време и след аварийните действия.
При неотложен ремонт ЗУЕС предвижда специален ред, при който управителят трябва да отпусне средства от фонд „Ремонт и обновяване“, а при липса на средства да свика общо събрание. Ако събранието не бъде свикано или не вземе решение, може да бъде уведомен кметът на общината или района.
Собственик на апартамент на последния етаж установява теч от покрива. При валеж водата преминава през покривната плоча и поврежда тавана, стените и електрическата инсталация в жилището.
Собственикът прави снимки, възлага оглед на строителен специалист и получава писмено становище, че хидроизолацията на общия покрив е компрометирана. Събира две оферти и изпраща до управителя писмено уведомление с обратна разписка.
Управителят получава уведомлението на 5 март, но до 5 април не свиква общо събрание. След изтичането на срока собственикът възлага необходимия локален ремонт по по-ниската от двете сравними оферти.
С изпълнителя е подписан договор. Издадена е фактура, плащането е извършено по банков път и е подписан приемо-предавателен протокол. Направени са снимки преди, по време и след ремонта.
След приключването собственикът иска общото събрание да възстанови разхода или да го прихване от бъдещите му вноски във фонд „Ремонт и обновяване“.
- Покривът е обща част.
- Необходимостта от ремонта е подкрепена с техническо становище.
- Управителят е уведомен по доказуем начин.
- Изчакан е едномесечният срок.
- Обхватът е ограничен до необходимите дейности.
- Цената може да бъде сравнена с друга оферта.
- Изпълнението и плащането са доказани с документи.
Собственик забелязва влага по тавана, но не уведомява управителя. Той наема свой познат, който подменя цялата покривна настилка, изгражда нова изолационна система и променя част от конструкцията.
Плащането е направено в брой без фактура, договор и приемо-предавателен протокол. След ремонта собственикът иска останалите да му възстановят цялата сума.
- Управителят не е уведомен.
- Едномесечният срок не е изчакан.
- Не е доказано, че цялостната подмяна е била необходима.
- Липсват платежни документи.
- Не може да се провери пазарната стойност на ремонта.
- Възможно е част от работите да представляват подобрение или преустройство.
- Чл. 48, ал. 5 ЗУЕС – отпускане на средства за необходим ремонт с решение на управителя и последващо утвърждаване на разходите.
- Чл. 48, ал. 6 ЗУЕС – право на собственик да извърши необходим ремонт, когато управителят не свика общо събрание в едномесечен срок след уведомяването.
- Чл. 48, ал. 7 ЗУЕС – право на иск срещу останалите собственици, ако разходите не бъдат възстановени.
- Чл. 49 ЗУЕС – специален ред за извършване на неотложен ремонт.