Отказът на един или няколко съседи не означава автоматично, че ремонтът на покрива или друга обща част трябва да бъде спрян. Важното е да се установи дали има законосъобразно решение на общото събрание, какъв е видът на ремонта и в какво точно се състои отказът.
Когато общото събрание е приело валидно решение за ремонт на обща част, то обвързва и собствениците, които са гласували против, въздържали са се или не са присъствали. Личният отказ не отменя решението и не освобождава собственика от определената му част от разходите.
Изразът „съседите отказват ремонта“ може да означава няколко различни ситуации. За всяка от тях законът предвижда различен подход.
Общото събрание не успява да приеме решение поради липса на необходимото мнозинство или защото собствениците не присъстват.
Има прието решение, но определен собственик не внася своята част от разходите в посочения срок.
Собственикът не допуска изпълнителите до апартамент, таван, тераса, щранг или друга част, през която трябва да се извършат ремонтните дейности.
Управителят е уведомен за повредата, но не организира оглед, не свиква общо събрание или не предприема необходимите действия.
Решенията за ремонт, основно обновяване, реконструкция или подмяна на общи инсталации се приемат от общото събрание. Когато събранието е свикано и проведено законосъобразно и решението е прието с необходимото мнозинство, отделният собственик не може да го обезсили само защото не е съгласен.
Това важи и когато собственикът:
- не е присъствал на общото събрание;
- е гласувал против предложението;
- се е въздържал при гласуването;
- не използва жилището си;
- живее на по-нисък етаж и твърди, че покривът не го засяга;
- не е съгласен с избрания изпълнител или предложената цена.
Отказът на отделен собственик не е равнозначен на липса на решение. Ако обаче общото събрание не е събрало необходимото мнозинство, ремонтът не трябва да бъде представян като одобрен, освен когато се прилага специалният ред за необходим или неотложен ремонт.
При обикновен ремонт липсата на необходимото мнозинство означава, че предложението не е прието. В такъв случай управителят не трябва да подписва договор от името на етажната собственост, да възлага строителни дейности или да събира суми като окончателно определени задължения.
Практическият подход е да се подготви ново общо събрание с по-пълна информация:
- Да се извърши професионален оглед и да се опише точно състоянието на покрива или другата обща част.
- Да се изготвят снимки, техническо становище и приблизителна количествено-стойностна сметка.
- Да се съберат поне две или три сравними оферти от изпълнители.
- Да се изчисли предварително дължимата сума за всеки самостоятелен обект.
- Да се предложат разумни срокове, вноски или етапно изпълнение.
- Да се свика ново общо събрание при стриктно спазване на изискванията на ЗУЕС.
Често съпротивата не е срещу самия ремонт, а срещу неясната цена, липсата на оферти, краткия срок за плащане или съмнението, че дейностите не са достатъчно конкретизирани.
Когато общото събрание е приело решение за ремонт и е определило размера на разходите, начина на разпределяне и срока за плащане, собствениците трябва да го изпълнят. Разходите за ремонт на общите части по правило се разпределят между собствениците съразмерно с притежаваните от тях идеални части.
Решението се изпълнява в посочения в него срок. Ако в решението няма определен срок, ЗУЕС предвижда изпълнение в 14-дневен срок от оповестяването му по установения ред.
- Проверява дали решението и протоколът са изготвени и оповестени правилно.
- Изготвя точна справка за задължението на конкретния собственик.
- Изпраща писмена покана за доброволно плащане.
- Определя допълнителен разумен срок и посочва банковата сметка или начина за плащане.
- Съхранява доказателство за връчването на поканата.
- При продължаващо неизпълнение може да започне заповедно производство по реда на чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс.
Към заявлението за издаване на заповед за изпълнение се прилага препис от решението на общото събрание. В практиката трябва да бъдат подготвени и протоколът, доказателствата за неговото оповестяване, изчислението на сумата и документите за представителната власт на управителя.
Всеки собственик може да поиска от районния съд отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Молбата се подава в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на ЗУЕС.
Самото подаване на молба не спира автоматично изпълнението на решението. За да бъде спряно, съдът трябва изрично да постанови това.
| Действие на собственика | Последица |
|---|---|
| Гласува против | Решението го обвързва, ако е прието законосъобразно. |
| Не присъства | Отсъствието не го освобождава от изпълнение. |
| Подаде молба за отмяна | Решението продължава да се изпълнява, освен ако съдът не постанови спиране. |
| Пропусне срока за оспорване | Не може безсрочно да отказва изпълнение с общо твърдение, че решението е неправилно. |
Необходим е ремонтът, без който сградата не може да бъде запазена в състояние, годно за нормално използване. При такъв ремонт управителният съвет или управителят може незабавно да отпусне средства за извършването му, а общото събрание впоследствие утвърждава документално доказаните разходи.
Когато собственик е уведомил управителя за необходим ремонт, но в едномесечен срок не е свикано общо събрание, собственикът може да извърши ремонта със собствени средства, материали или труд.
След представяне на документите общото събрание може да реши:
- направените разходи да бъдат възстановени на собственика;
- разходите да бъдат прихванати от неговите вноски във фонд „Ремонт и обновяване“;
- да бъде призната само доказаната и обоснована част от разходите.
Ако разходите не бъдат възстановени, собственикът може да предяви иск срещу останалите собственици. Това обаче не означава, че всяка едностранно възложена дейност задължително ще бъде призната от съда.
Собственикът трябва да докаже, че ремонтът действително е бил необходим, че управителят е бил надлежно уведомен, че не е свикано събрание в законовия срок, че работите са извършени и че претендираните разходи са реални, разумни и свързани с общата част.
При неотложен ремонт забавянето може да създаде непосредствена опасност за сградата, хората или имуществото. В този случай управителят трябва да действа незабавно.
- Управителят отпуска необходимите средства от фонд „Ремонт и обновяване“.
- Ако средствата не достигат, незабавно свиква общо събрание за набиране на допълнителната сума.
- Ако събранието не бъде свикано или не приеме решение, управителят или заинтересован собственик уведомява кмета на общината или района.
- След проверка кметът или оправомощено длъжностно лице може да издаде заповед, с която задължава собствениците да извършат ремонта в определен срок.
- Ако заповедта не бъде изпълнена, общината може да организира ремонта и впоследствие да събере направените разходи от собствениците по принудителен ред.
При този ред отказът на част от съседите не може безкрайно да блокира действията, когато състоянието на сградата налага спешна намеса.
Понякога ремонтът не може да бъде изпълнен без достъп до самостоятелен обект. Това може да се наложи при работа по общи щрангове, покривни излази, тераси, фасади, комини или инсталации.
Когато има прието решение на общото събрание за извършване на необходимите дейности, собственикът е длъжен да осигури достъп при спазване на установения ред.
- Собственикът се уведомява писмено за датата, часовия диапазон и причината за достъпа.
- При отказ се съставя констативен протокол от управителя и двама собственици.
- Управителят подава искане до кмета на общината или района.
- Към искането се прилагат решението на общото събрание и констативният протокол.
- Кметът или оправомощено лице може да издаде заповед, задължаваща собственика да осигури достъп.
Разходите за ремонт, основно обновяване и реконструкция на общите части са задължение на собствениците, разпределено според идеалните им части. Това задължение не преминава автоматично върху наемателя само защото той живее в имота.
В договора за наем може да е уговорено наемателят да поема определени разходи, но тази договорка действа между наемодателя и наемателя. Спрямо етажната собственост отговорността за ремонтната вноска по правило остава на собственика.
В жилищна сграда с 20 апартамента покривът пропуска вода. Технически специалист установява компрометирана хидроизолация и опасност влагата да увреди конструкцията и електрическата инсталация на последния етаж.
Общото събрание е свикано по установения ред. Представени са три оферти и е прието решение ремонтът да бъде възложен за 24 000 лв. Разходът е разпределен между собствениците според идеалните им части, а срокът за плащане е 30 дни.
Двама собственици гласуват против, защото живеят на първия етаж. Един от тях заявява, че покривът не го засяга, а другият отказва да получи платежното уведомление.
- Покривът е обща част и разходът не се поема само от живеещите на последния етаж.
- Отрицателният вот не освобождава собствениците от изпълнение на валидно приетото решение.
- Управителят изпраща писмена покана с точната сума и срока за доброволно плащане.
- При неплащане етажната собственост може да потърси сумата по съдебен ред.
- Ако някой оспори решението, то продължава да се изпълнява, освен ако съдът не разпореди спиране.
| Документ | Защо е необходим |
|---|---|
| Протокол от огледа | Установява повредата, нейния обхват и видимите последици. |
| Снимки и видеозаписи | Показват състоянието преди ремонта и развитието на проблема. |
| Техническо становище | Подкрепя необходимостта и спешността на ремонта. |
| Оферти и количествено-стойностна сметка | Доказват начина, по който е определена цената. |
| Покана за общото събрание | Доказва редовното свикване и обявения дневен ред. |
| Протокол от общото събрание | Установява приетото решение, мнозинството и начина на разпределяне на разходите. |
| Справка за идеалните части | Позволява да се провери индивидуалното задължение на всеки собственик. |
| Доказателство за оповестяване | Има значение за срока за изпълнение и срока за оспорване. |
| Покана за доброволно плащане | Показва, че на длъжника е дадена възможност да изпълни задължението си. |
| Банкови и счетоводни документи | Доказват постъпилите вноски, извършените плащания и остатъка по задължението. |
- Чл. 38 ЗУЕС – изпълнение на решенията на общото събрание и възможност за заповедно производство.
- Чл. 39 ЗУЕС – предварително изпълнение при разходи за необходим ремонт.
- Чл. 40 ЗУЕС – съдебно оспорване на незаконосъобразно решение.
- Чл. 48 ЗУЕС – ремонт на общите части, разпределяне на разходите и необходим ремонт, извършен от собственик.
- Чл. 49 ЗУЕС – действия при неотложен ремонт.
- Чл. 54а ЗУЕС – ред при отказ за осигуряване на достъп до самостоятелен обект.