Сигнал до общината може да се подаде, когато състоянието на покрива или друга обща част изисква неотложен ремонт, собствениците не предприемат необходимите действия, строежът създава опасност или определен собственик отказва да осигури достъп за изпълнение на валидно прието решение.
Общината не решава всеки спор между съседи. Тя може да извърши проверка и да издаде задължителна заповед в предвидените от закона случаи, но не заменя общото събрание при обикновен ремонт, не разпределя ремонтните вноски и не решава частни финансови спорове.
Състоянието на сградата създава риск от значителни вреди, но общото събрание не е свикано или не приема решение за набирането на необходимите средства.
Фасадата, покривът, коминът, балконът, парапетът или конструктивен елемент създават опасност за здравето, живота или имуществото.
Собственик не допуска изпълнители до жилището си, въпреки че достъпът е необходим за извършване на дейности по валидно решение на общото събрание.
Управител, собственик, ползвател или обитател не изпълнява задължение, за което законът предвижда административна отговорност и ред за съставяне на констативен протокол.
Неотложен е ремонтът, който е необходим за предотвратяване на опасност, сериозно увреждане на сградата или значителни вреди за собствениците и обитателите. Типични примери са тежък теч от покрива, падащи части от фасадата, опасен комин, повредена обща електрическа инсталация или компрометиран конструктивен елемент.
Преди да бъде сезирана общината, управителят трябва да действа по реда на чл. 49 ЗУЕС:
- Да вземе решение за незабавно отпускане на средства от фонд „Ремонт и обновяване“.
- Ако средствата не достигат, незабавно да свика общо събрание за набирането им.
- Ако събранието не бъде свикано или не приеме решение, управителят или заинтересован собственик може да уведоми кмета на общината или района.
След уведомяването кметът на общината или района, или оправомощено от него длъжностно лице, трябва да извърши проверка. Ако се установи необходимост от неотложен ремонт, се издава заповед, с която собствениците се задължават да го извършат.
| Етап | Срок по ЗУЕС | Резултат |
|---|---|---|
| Проверка и издаване на заповед | До един месец от уведомяването | Собствениците се задължават да извършат ремонта. |
| Срок за изпълнение от собствениците | Определя се в заповедта, но не може да е по-дълъг от три месеца | Етажната собственост трябва да организира и финансира ремонта. |
| Действие при неизпълнение | Общината може да извърши ремонта до три месеца след изтичането на определения срок | Направените разходи се събират от собствениците по законовия ред. |
Заповедта се съобщава на управителя и може да бъде обжалвана пред административния съд по местонахождението на етажната собственост.
Когато заповедта не бъде изпълнена или по нея е допуснато предварително изпълнение, общината може да организира ремонта. Въз основа на заповедта и документите за направените разходи може да бъде издаден изпълнителен лист в полза на общината.
Сигнал може да бъде подаден и когато сградата или част от нея е опасна, негодна за използване, застрашена от самосрутване, създава пожарен риск или е вредна в санитарно-хигиенно отношение.
- Падащи парчета мазилка или облицовка от фасадата.
- Разрушени балкони или опасни парапети.
- Наклонен или напукан комин.
- Компрометирана покривна конструкция.
- Дълбоки конструктивни пукнатини.
- Частично срутване.
- Увредени стени, колони, греди или плочи.
- Системно проникване на вода, което уврежда конструкцията.
- Опасна обща електрическа инсталация.
- Състояние, създаващо непосредствен риск за минувачи или обитатели.
По реда на чл. 195 и чл. 196 от Закона за устройство на територията състоянието на строежа и необходимите ремонтни или възстановителни дейности се установяват от комисия, назначена от кмета.
Комисията може да действа служебно или по искане на заинтересовано лице. Тя събира данни, извършва оглед и изслушва заинтересованите лица. Въз основа на констатациите може да предложи строежът да бъде поправен, заздравен или премахнат.
Понякога ремонтът на обща част не може да бъде извършен без достъп до определен самостоятелен обект. Това се среща при общи щрангове, покривни излази, тераси, комини, фасадни работи и общи инсталации.
Когато общото събрание е приело решение за извършване на дейностите, но собственик отказва достъп, управителят може да поиска съдействие от кмета на общината или района по реда на чл. 54а ЗУЕС.
- Решение на общото събрание за извършване на дейностите.
- Доказателство, че собственикът е уведомен за необходимия достъп.
- Констативен протокол за отказа.
- Подписи на управителя и двама собственици върху протокола.
- Описание на мястото, датата и обстоятелствата на отказа.
- Писмено искане от управителя до кмета.
Кметът или оправомощено длъжностно лице може да издаде заповед, с която задължава собственика да осигури достъп. Законът предвижда заповедта да бъде издадена в срок до един месец след подаване на редовното искане.
ЗУЕС предвижда административни санкции за определени нарушения на собственици, ползватели, обитатели и управители. За установяването им се съставя констативен протокол по установения в закона ред.
В протокола трябва да бъдат посочени:
- данни за лицето, за което се твърди, че е извършило нарушението;
- подробно описание на нарушението;
- дата, час или период на извършване;
- място на нарушението;
- приложени снимки, документи и други доказателства;
- имената и подписите на съставителите.
Констативният протокол се предоставя на общинската или районната администрация, която преценява дали са налице основания за административнонаказателно производство.
Общината не е универсален арбитър за всички отношения в етажната собственост. Част от споровете се решават от общото събрание, районния съд или по общия гражданскоправен ред.
| Спор или проблем | Обичаен компетентен орган или ред |
|---|---|
| Отмяна на решение на общото събрание | Районният съд по местонахождението на етажната собственост. |
| Събиране на неплатена ремонтна вноска | Заповедно или исково производство пред съда. |
| Спор как да се разпредели обикновен ремонт | Общото събрание, а при съдебен спор – компетентният съд. |
| Възстановяване на разходи, направени от собственик | Общото събрание или граждански съд. |
| Лошо качество на работата на изпълнител | Рекламация, договорна отговорност и при необходимост съд. |
| Спор между наемодател и наемател | Страните по договора или граждански съд. |
| Обикновено несъгласие с избран изпълнител | Общото събрание. |
| Обезщетение за причинени вреди | Доброволно уреждане, застраховател или граждански съд. |
Сигналът трябва да е конкретен и да позволява на общинската администрация да установи сградата, проблема, риска и предприетите до момента действия.
- Получател: кметът на общината, кметът на района или компетентната общинска дирекция.
- Подател: имена, адрес за кореспонденция, телефон и електронна поща.
- Адрес на сградата: населено място, улица, номер, вход и други идентифициращи данни.
- Описание: каква е повредата, къде се намира и кога е установена.
- Опасност: какви вреди са настъпили и какъв риск съществува.
- Предприети действия: уведомяване на управителя, огледи, събрания и решения.
- Причина за сезиране: липса на събрание, липса на решение, неизпълнение или отказ за достъп.
- Конкретно искане: проверка, назначаване на комисия или издаване на заповед според приложимия ред.
- Приложения: снимки, протоколи, уведомления, технически становища, решения и кореспонденция.
До кмета на Община/Район ........................................
От: ........................................................................................................
Адрес за кореспонденция: ........................................................................
Телефон: ........................................ Електронна поща: ........................................
Сигнал за необходимост от проверка и предприемане на действия
Уважаеми господин/госпожо кмет,
В сградата в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: ........................................................................................................, е установен следният проблем:
............................................................................................................................
............................................................................................................................
Повредата е установена на ................................ г. и създава следните вреди или опасности:
............................................................................................................................
............................................................................................................................
Управителят на етажната собственост е уведомен на ................................ г. На ................................ г. е свикано/не е свикано общо събрание. Общото събрание е приело/не е приело решение за извършване на ремонта.
Поради липсата на необходимите действия и продължаващия риск моля да бъде извършена проверка на място и да бъдат предприети действия в рамките на правомощията на общинската администрация.
Приложения:
- Снимков материал.
- Констативен протокол.
- Техническо становище.
- Уведомление до управителя и доказателство за получаването.
- Покана и протокол от общото събрание, ако са налични.
- Други относими документи.
Дата: ........................................
Подпис: ......................................
Конкретният начин зависи от организацията на съответната община. Най-често сигналът може да бъде подаден:
В центъра за административно обслужване или деловодството.
С препоръчано писмо и обратна разписка.
Чрез официалната електронна поща или системата на общината.
Когато общината приема документи през системата за сигурно електронно връчване.
Входящия номер, датата на подаване, копие на сигнала и всички приложения. При електронно подаване запазете потвърждението за получаване.
В зависимост от основанието и компетентността общината може да:
- Регистрира сигнала и определи компетентна дирекция или служител.
- Изиска допълнителни документи или уточнения.
- Извърши проверка на място.
- Назначи комисия за оценка на състоянието на строежа.
- Изслуша собствениците и други заинтересовани лица.
- Състави констативен протокол.
- Издаде задължителна заповед, когато са изпълнени законовите предпоставки.
- Препрати сигнала до друг компетентен орган.
- Уведоми подателя, че поставеният въпрос е частноправен спор и не е от компетентността на общината.
Общината не е длъжна да възприеме автоматично твърденията в сигнала. Състоянието и законовите предпоставки трябва да бъдат установени при проверката.
Ако в разумен срок няма информация за движението на сигнала, подателят може да поиска писмена справка по входящия номер.
В зависимост от случая могат да бъдат предприети следните действия:
- писмено искане за информация по преписката;
- представяне на допълнителни доказателства;
- сигнал до по-горестоящ административен орган, когато има такъв;
- жалба срещу изричен административен акт;
- правна консултация относно защита срещу административно бездействие;
- сезиране на друг компетентен орган при пожарна, санитарна или непосредствена опасност.
Покривът на многофамилна жилищна сграда е силно повреден. При всеки дъжд водата прониква в общите тавански помещения и в два апартамента. Част от дървената конструкция е изгнила, а инженер предупреждава, че отлагането може да доведе до по-сериозно увреждане.
Управителят разполага с недостатъчно средства във фонд „Ремонт и обновяване“ и свиква общо събрание. Поради конфликти между собствениците решение за набиране на средства не е прието.
Управителят и засегнатите собственици подават сигнал до кмета. Към него прилагат:
- снимки и видеозаписи на течовете;
- констативен протокол;
- техническо становище;
- поканата за общото събрание;
- протокола, показващ липсата на решение;
- оферти за ремонта.
Общината извършва проверка и при наличие на законовите предпоставки може да издаде заповед, задължаваща собствениците да извършат неотложния ремонт в определен срок.
- Чл. 49 ЗУЕС – действия на управителя, общото събрание и кмета при неотложен ремонт.
- Чл. 54а ЗУЕС – издаване на заповед при отказ за осигуряване на достъп до самостоятелен обект.
- Чл. 57 ЗУЕС – съставяне и изпращане на констативни протоколи за нарушения.
- Чл. 195 ЗУТ – задължения за поддържане и действия при опасни или негодни строежи.
- Чл. 196 ЗУТ – проверка от комисия, издаване и изпълнение на заповед за поправяне, заздравяване или премахване.