Промени в ЗУЕС през 2025 г. – какво трябва да знаят етажните собствености - част 1

#зуес

На 17 юни 2025 г. в Държавен вестник бяха публикувани последните изменения в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

От сравнението между стария текст и актуалния ЗУЕС се открояват следните съществени промени:
 
Чл. 6, ал. 1, т. 16

Стар текст
Вписват в книгата на етажната собственост членовете на своите домакинства и обитателите.

Нов текст
Подават декларация по образец за вписване в книгата на етажната собственост на членовете на своите домакинства, на обитателите, както и на животните, които отглеждат в етажната собственост и подлежат на извеждане. 

Какво се променя?

• въвежда се декларация по образец; 
• добавят се данни за домашни любимци; 
• отпада директното вписване от собственика. 

 
Чл. 6, ал. 4 (нова)

Стар текст
Няма такава разпоредба.

Нов текст
Собствениците отговарят за задълженията на етажната собственост съобразно притежаваните идеални части от общите части на сградата. 

Какво се променя?
Изрично се урежда отговорността на собствениците според идеалните им части.
 
Чл. 7, ал. 1

Стар текст
Книга на етажната собственост се създава и поддържа.

Нов текст
Книгата на етажната собственост може да бъде в хартиен или в електронен вариант под формата на електронен документ. 

Какво се променя?
Законът официално признава електронната книга на етажната собственост.
 
Чл. 7, ал. 3

Стар текст
Собственикът подава данни за вписване.

Нов текст
Всеки собственик или ползвател е длъжен да подаде декларация... Декларацията може да бъде подадена на електронния адрес на управителя. 

• Какво се променя?
• въвежда се декларация; 
• допуска се електронно подаване. 

 
Чл. 7, ал. 6

Стар текст
Липсва регламентация за домашни любимци.

Нов текст
В отделно поле се вписват данни за животните, а за кучетата и номер на ветеринарномедицинския паспорт. 

Какво се променя?
Появява се регистър на домашните любимци.
 
Чл. 7, ал. 8 (нова)

Стар текст
Няма такава разпоредба.

Нов текст
Председателят на управителния съвет (управителят) вписва в книгата данните от предоставената декларация. 

Какво се променя?
Управителят става отговорен за вписването на данните.
 
Чл. 11, ал. 1, т. 4

Стар текст
Общото събрание приема приходи и разходи.

Нов текст
Приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети... включително на професионален управител. 

Какво се променя?
Въвежда се задължителен годишен бюджет и отчетност.
 
Чл. 11, ал. 1, т. 16а (нова)

Стар текст
Няма такава точка.

Нов текст
Общото събрание може да вземе решение да не заплаща възнаграждение на управител, контрольор и касиер. 

Какво се променя?
Изрично се урежда безвъзмездното управление.
 
Чл. 13, ал. 7

Нов текст

• Поканата вече може да съдържа:
• срок за неприсъствено гласуване; 
• електронен адрес на управителя; 
• проекторешения. 

Какво се променя?
Подготвя се законовата основа за електронно управление.
 
Чл. 14, ал. 1

Нов текст
Упълномощаването може да бъде в писмена форма, включително под формата на електронен документ. 

Какво се променя?
Електронните пълномощни стават законово допустими.
 
Чл. 16, ал. 1

Стар текст
Общите събрания се провеждат присъствено.

Нов текст
Общото събрание може да се провежда и в смесен режим – присъствено и онлайн чрез видеоконференция. 

Какво се променя?
Онлайн общите събрания вече са изрично разрешени.
 
Чл. 17а (изцяло нов)

Стар текст
Няма такъв член.

Нов текст
Въвежда се:

• Неприсъствено гласуване за вземане на решения. 

Какво се променя?

• Това е една от най-големите промени в ЗУЕС през последните години.
• Позволява се вземане на решения без физическо присъствие при определени условия.
   

Най-важните нови членове в ЗУЕС

1. Чл. 6, т.16 Декларации вместо директно вписване
2. Чл. 7 Електронна книга на ЕС
3. Чл. 7, ал.6 Регистър на домашни любимци
4. Чл. 11    Годишен бюджет и отчети
5. Чл. 14    Електронни пълномощни
6. Чл. 16    Онлайн общи събрания
7. Чл. 17а    Неприсъствено гласуване
    

Това беше "сухата материя", в част 2 ще дадем по-подробно обяснение на промените и по-разбираемо.